נדחתה תביעת נזיקין של חברת בניה נגד עיריית קרית אתא

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה השבוע תביעה של חברת גרייס גרופ קבוצת האחים חן נגד עיריית קרית אתא והוועדה המקומית לתכנון ובניה, שבה דרשה החברה פיצויים בסך 1.5 מיליון שקל בגין עיכוב לטענתה במתן אישור עירייה. השופט חננאל שרעבי קבע כי החברה עצמה אחראית לעיכוב, לאחר שלא פעלה בזריזות לתשלום חובותיה ולא הוכיחה את הנזק הנטען.

פסק הדין המשלים, שניתן ב-27 במרץ 2025, מסיים פרשה משפטית שנמשכה כארבע שנים בעקבות מכירת מקרקעין בקרית אתא. בית המשפט חייב את החברה לשאת בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורכי דין של העירייה והוועדה המקומית בסך 20,000 שקל.

רקע העסקה ומהות הסכסוך

ביוני 2021 מכרה גרייס גרופ מקרקעין הידועים כחלקות 30 ו-44 בגוש 11021 בקרית אתא, תמורת 149.5 מיליון שקל. על פי הסכם המכר, החברה הרוכשת היתה אמורה לעכב בידיה סכום של 25 מיליון שקל עד לקבלת אישור עירייה מקרית אתא, המעיד על העדר חובות.

גרייס גרופ טענה כי למרות שילמה את היטלי ההשבחה על המקרקעין, עיריית קרית אתא והוועדה המקומית עיכבו שלא כדין את מתן אישור העירייה, מה שגרם לה נזק כלכלי משמעותי. אישור העירייה התקבל רק ב-2 במאי 2024, כשלוש שנים לאחר חתימת הסכם המכר.

במסגרת פסק דין חלקי שניתן ביולי 2024, זכתה החברה להשבת סכום של כ-3.18 מיליון שקל, שנגבה ממנה שלא כדין כתוספת להיטל השבחה. עם זאת, נותרה לדיון התביעה הנזיקית בסך 1.5 מיליון שקל בגין עיכוב מתן אישור העירייה.

מחדלים שהובילו לדחיית התביעה

השופט שרעבי קבע בפסק דינו כי גרייס גרופ לא הוכיחה קיומו של מעשה או מחדל רשלני מצד העירייה והוועדה המקומית. על פי הממצאים, החברה עצמה לא פעלה בזריזות הנדרשת להשגת אישור העירייה.

הבעיה המרכזית התגלתה כאשר התברר כי החברה ביקשה תחילה שומת היטל השבחה רק לגבי חלקה 44, אך לא לגבי חלקה 30 – למרות ששתי החלקות היו נשוא הסכם המכר. על פי פסק הדין, עוד ב-31 באוקטובר 2021 נודע לחברה כי לא התבקשה שומה לחלקה 30, אך היא לא פעלה להגשת בקשה נפרדת להוצאת שומת היטל השבחה לחלקה זו.

השופט שרעבי כתב כי "התובעת בחרה לשקוט על שמריה מחודש 10/21, כשנודע לה שאין שומת היטל השבחה בהתייחס לחלקה 30, במקום לנהוג בשקידה ראויה ובסבירות להשגת שומת היטל השבחה לחלקה 30". רק לאחר הגשת עתירה מנהלית בנובמבר 2022, ובמסגרת הסכמה שהושגה, הופקה שומת היטל השבחה לחלקה 30 במאי 2023.

חובות נוספים שנותרו פתוחים

מעבר להיטלי ההשבחה, התברר כי לחברה היו חובות נוספים שמנעו את הוצאת אישור העירייה. אלה כללו חוב ניקוי מגרשים בסך כ-25,000 שקל, חוב ארנונה בסך כ-41,000 שקל, והיטל שצ"פ (שצ"פים) על רכיב קרקע בסך של כ-2.28 מיליון שקל.

השופט ציין כי החברה לא טרחה לפנות למשרדי העירייה לקבל את פירוט יתרת החובות, למרות שהיתה זו דרך זמינה ופשוטה לברר את מצבה. גזבר העירייה, מר רונן רוזנפלד, העיד כי התובעת היתה מודעת לחובותיה קודם להגשת העתירה המנהלית, וכי לא היתה מניעה שתשלם חובותיה אלה במועד מוקדם יותר.

היטל השצ"פ, שהיווה את החוב הגדול ביותר, לא שולם על ידי החברה כלל. רק לאחר שהחברה הרוכשת נטלה על עצמה את החוב הזה במסגרת הסדר עם העירייה, ניתן היה להפיק את אישור העירייה. השופט כתב כי "אי תשלום היטלי השצ"פ שולל את זכאות התובעת לקבלת אישור עירייה".

חוות דעת מומחה שנדחתה

החברה ביססה את תביעתה על חוות דעת של רואה חשבון ויועץ כלכלי, מר דניאל אייזנשטיין, שחישב את הנזק בין 1.78 מיליון שקל ל-2.13 מיליון שקל, בהתאם לאפיק ההשקעה שהיתה בוחרת החברה להשקיע בו את הכספים המעוכבים.

עם זאת, השופט שרעבי מצא פגמים מהותיים בחוות הדעת. הוא ציין כי "המחדל של התובעת באי תשלום היטלי השצ"פ אף תחת מחאה, ובאי הוכחת מועד פתרון סוגיית היטלי השצ"פ שאיפשרה את מתן אישור העירייה, שמטה את הבסיס העובדתי והמשפטי של התביעה".

באשר לשיטת החישוב של השקעה בנכס מניב, השופט קבע כי לא הוכח שהחברה או בעלי מניותיה הם מומחים להשקעות נדל"ן, וכי לא נלקחו בחשבון הזמן הדרוש למציאת נכס מניב והפרמטרים הנדרשים לרכישתו. באשר לשיטת החישוב של פיקדון צמוד מדד, השופט ציין כי לא הוכח שהכספים הושקעו בצורה המיטבית לאורך כל התקופה.

הפרת חובת הקטנת הנזק

השופט הדגיש כי גם אם הייתה מוכחת רשלנות מצד העירייה, החברה הפרה את החובה המוטלת עליה להקטין את נזקיה. היא יכלה לשלם את חובותיה תחת מחאה במועד מוקדם יותר, דבר שהיה מזרז את קבלת אישור העירייה. השופט ציין כי "אף אם הייתי מוצא כי התובעת זכאית לסכום פיצוי בגין איחור מסוים בהוצאת אישור עירייה, הייתי מפחית מסכום הפיצוי שיעור של 30% עקב הפרת הנטל המוטל על התובעת בדבר הקטנת הנזק".

העד היחיד מטעם החברה, אור גבריאל חן, דירקטור בחברה, לא הצליח להסביר בעדותו מדוע החברה לא פעלה בזריזות לתשלום חובותיה. כאשר נשאל מדוע לקח לחברה למעלה משלושה חודשים לשלם את היטל ההשבחה על חלקה 30 לאחר קבלת השובר, לא נתן תשובה משכנעת.

השלכות והערות מקצועיות

פסק הדין מהווה תזכורת לחברות הנדל"ן והבניה בחיפה והקריות בנוגע לחשיבות הזריזות והשקידה בהתנהלות מול רשויות התכנון והבניה. השופט הדגיש כי "אין די בעובדה כי ההסכם נחתם ביוני 2021 ואישור העירייה ניתן רק ביום 2.5.24, כשלוש שנים לאחר מכן. אין די כאמור בחלוף הזמן, ארוך ככל שיהא בכדי לבסס עילת רשלנות".

בית המשפט קבע כי על החברה הייתה לפעול באופן יזום לברר את מצב חובותיה, להגיש בקשות נפרדות לכל חלקה במקרקעין, ולשלם חובות שנויים במחלוקת תחת מחאה כדי להימנע מעיכובים. העובדה שגרייס גרופ היא חברה המתמחה בבניה ובעבודות בניה, שלכאורה יודעת להתנהל מול עירייה, הוחמרה את המחדלים שנזקפו לחובתה.

מנגד, פסק הדין אישר במסגרת פסק הדין החלקי כי העירייה והוועדה המקומית פעלו שלא כדין כשדרשו תוספת היטל השבחה מעבר לשומה המכרעת, ללא הגשת ערר כנדרש. סכום זה של כ-3.18 מיליון שקל הוחזר לחברה, אך התביעה הנזיקית הנוספת נדחתה.