ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה קיבלה השבוע ערר נגד החלטת הוועדה המקומית בחיפה ואישרה פרויקט חיזוק ברחוב רחל 42 בשכונת כרמליה. ההחלטה מבטלת את עמדת העירייה לפיה "מומש סף הקיבולת להעמסה על השכונה", וקובעת כי הבדיקות הפרוגרמטיות מאפשרות המשך מתן היתרים לפי תמ"א 38 בשכונה.
הערר הוגש על ידי חברת ד.שליט בע"מ, יזמית הפרויקט, נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה שדחתה בינואר 2025 את הבקשה להיתר בניה לפי תמ"א 38. הפרויקט המוצע כולל הריסה של מבנה קיים בן 3 קומות עם 6 יחידות דיור, והקמת מבנה חדש בן 6.5 קומות מגורים מעל קומת חניה, הכולל 14 יחידות דיור.
הבקשה הוגשה ביום 23 במאי 2022, ונבחנה על פי מסמכי המדיניות לבחינת בקשות לחיזוק משנת 2020. הצוות המקצועי של הוועדה המקומית המליץ לאשר את הבקשה, מאחר שהיא תואמת את מדיניות הוועדה. עם זאת, הוועדה המקומית החליטה שלא לאמץ את המלצת הצוות המקצועי ודחתה את הבקשה בתאריך 20 בינואר 2025.
הנימוקים לדחייה
על פי ההחלטה המקורית של הוועדה המקומית, הבקשה נדחתה מכמה נימוקים: "טרם הוצגה פרוגרמה עדכנית שמציגה את הקיבולת הפוטנציאלית אפשרית בכרמליה, גם בהיבטי במוסדות החינוך. בית ספר הרצל השכונתי הגיע לסף הקיבולת, בו הוגדל אגף נוסף בשל התמ"אות הקודמות באזור. אין יכולת קיבולת לתשתיות, ולהגדלת שטחים ציבורים פתוחים בסף הבית."
הוועדה המקומית הוסיפה בהחלטתה כי "הועדה סבורה שיש לרסן פרויקטים של תמ"א 38 בכרמליה, משום שמומש סף הקיבולת להעמסה על השכונה."
טענות היזמית
היזמית טענה בערר כי הוועדה המקומית אינה יכולה לדחות בקשה ולמנוע מדיירים את זכותם הקניינית הבסיסית, אך משום שיש לפי שיטתה "לרסן פרוייקטים של תמ"א 38 בכרמליה". היזמית הדגישה כי הבקשה עומדת במסמכי המדיניות של הרשות המקומית וכי הגורמים המקצועיים קבעו שבוצעה "אבחנה ופילוח מדוייק יותר של נתוני הבקשות להיתר" וכי האוכלוסיה העתידה להתווסף צפויה לקבל מענה מלא.
בנוסף, נטען כי הוועדה קבעה באופן קטגורי ומבלי לנמק בנימוקים ענייניים, כי אין יכולת קיבולת לתשתיות. הדבר נעשה בחוסר סמכות ובאופן שרירותי, מבלי שנימקה זאת בקריטריונים ברורים ובאמות מידה מקובלות.
ההחלטה המפורטת
ועדת הערר, בראשות עורכת הדין הדר מנצורי דוד, החליטה לקבל את הערר ולאשר את הבקשה בהתאם להמלצת הצוות המקצועי. בהחלטה המפורטת נקבע כי "אנו סבורים כי ההחלטה לפיה לא ניתן יותר להוציא היתרים לחיזוק בשכונת כרמליה בשל מימוש קיבולת שטחי הציבור איננה מבוססת, ועומדת בסתירה למסמכי המדיניות של הוועדה המקומית ולבדיקות מעודכנות שבוצעו על ידה בשכונה אך לאחרונה."
ועדת הערר עמדה על חשיבותם של מסמכי המדיניות, שנערכו על יסוד בדיקות מקיפות, הכוללות ניתוח של היקף הבקשות הצפויות מכוח תמ"א 38 ובדיקה פרוגרמטית ביחס לתשתיות הקיימות והעתידיות.
הבדיקה הפרוגרמטית
על פי ההחלטה, עירית חיפה ערכה בדיקה פרוגרמטית מעודכנת ביוני 2023. במסגרת הבדיקה נלקחו בחשבון כל הבקשות לחיזוק שנקלטו בוועדה המקומית באותו המועד, והיא נערכה תחת ההנחה שכל יחידות הדיור יאושרו.
המסקנה של הבדיקה הפרוגרמטית הייתה כי "האוכלוסייה הצפויה להתווסף בכרמליה צפויה לקבל מענה מלא במוסדות הציבור הקיימים בשכונה ובגבולותיה, במהלך 2-3 השנים הקרובות." הבדיקה הצביעה על כך שניתן לתת מענה נוסף עבור מעונות יום, גני ילדים ומוסדות ציבור נוספים באתר לבניין ציבורי פנוי בשטח של 3.2 דונם ברחוב ויצ"ו בשכונה.
יתרה מזאת, לאחרונה נערכו בדיקות פרוגרמטיות מעודכנות במסגרת הכנת התכנית להתחדשות בניינית. על בסיס הבדיקות נערך נספח קיבולות, שתוצאותיו מראות כי בשכונות כרמליה ושמבור יחד ניתן להוסיף עוד 638 יחידות דיור תחת שטחי הציבור הקיימים.
הפער בין המדיניות להחלטה
ועדת הערר הבהירה כי לא סביר לראות בהחלטת הוועדה המקומית כהחלטה לסטות מהמדיניות במקרה מסויים, אלא מדובר בשכונה שלמה בת 2,200 יחידות דיור לערך אשר נכללה בצורה ברורה במדיניות. "שינוי כזה במדיניות, אשר שולל את תמריצי התמ"א באחת מהשכונות המרכזיות שבה מקודמים פרוייקטים של תמ"א 38, אינו יכול להיעשות אגב דיון בבקשה פרטנית, לא כל שכן בבקשה שנערכה וקודמה בהתאם למסמכי מדיניות תקפים," נקבע בהחלטה.
בנוסף, ועדת הערר קבעה כי "אמירתה של הוועדה המקומית בדבר מיצוי קיבולת שטחי הציבור בשכונה והעדר היכולת להוסיף יחידות דיור היא אמירה מרחיקת לכת, אשר לא רק שאינה מגובה בנתונים, אלא עומדת בסתירה לבדיקות פרוגרמטיות מקצועיות שנעשו אך לאחרונה."
השלכות ההחלטה
ההחלטה מבהירה כי כל עוד מסמך המדיניות בתוקף, ובקשות עומדות בכללים שנקבעו בו, אין מקום לדחייה מטעמים כלליים של מחסור בתשתיות. ככל שהוועדה המקומית מבקשת לשנות את המדיניות, עליה לעשות זאת בהליכים המתאימים ובשקיפות, ולא אגב דיון בבקשה פרטנית.
עם זאת, ועדת הערר הדגישה בסוף ההחלטה כי מתן היתרים לחיזוק אין משמעותו שאין צורך לפעול להגדלת שטחי הציבור בשכונה. "הדבר נדרש על מנת להיערך לתוספת יחידות הדיור הצפויה בעתיד לבוא. אנו מדגישים כי על הרשות המקומית מוטלת החובה לנקוט בצעדים הדרושים למימוש הפתרונות מוקדם ככל הניתן," נכתב בהחלטה.
שכונת כרמליה נבנתה על אחד מרכסיו המערביים של הר הכרמל בשנות ה-60 של המאה הקודמת, ומהווה מוקד משיכה ליוזמות תמ"א 38 בשל ערכי הקרקע הגבוהים בה. ציפוף השכונה באמצעות פרויקטים לחיזוק הוא סוגיה שמעסיקה את הוועדה המקומית מזה שנים.
💬 0 תגובות
עדיין אין תגובות. היה הראשון להגיב!