ירידה מפתיעה בשכירות בחיפה: מה קורה בשוק הדירות?

שוק השכירות בישראל ממשיך להיות דינמי, עם עליות וירידות במחירים המשתנות מעיר לעיר. סקירה חצי-שנתית של שמאי המקרקעין אוהד דנוס, שפורסמה במאי 2025, חושפת תמונה מורכבת של שוק השכירות, עם התפתחויות מפתיעות בחיפה והקריות. בעוד שבחלק מהערים נרשמו זינוקים דו-ספרתיים במחירי השכירות, בחיפה דווקא נרשמה ירידה משמעותית, מה שמעורר שאלות לגבי המגמות בשוק הנדל"ן המקומי.

הסקירה, המשווה את המחצית השנייה של 2024 למחצית הראשונה של 2025, מצביעה על עלייה ממוצעת של 2.51% במחירי השכירות ברחבי הארץ, המשקפת עלייה שנתית של כ-5%. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס), שכר הדירה הממוצע לדירות 3.5-4 חדרים עומד על 5,183 שקלים, כאשר ברבעון האחרון של 2024 הוא היה מעט גבוה יותר, 5,274 שקלים. עבור דירות קטנות יותר (2.5-3 חדרים), השכירות הממוצעת היא 4,286 שקלים, ואילו בדירות גדולות (4.5-6 חדרים) היא מגיעה ל-6,782 שקלים.

הריבית הגבוהה במשק היא גורם מרכזי לעליית מחירי השכירות. בעלי דירות, שמתמודדים עם החזרי הלוואות גבוהים יותר, מגלגלים את העלויות הנוספות על השוכרים. תופעה זו בולטת בערים כמו אשקלון, שבה נרשמה עלייה של 10.1% בשכר הדירה בחצי השנה האחרונה, עם זינוק של 12.5% בדירות 5 חדרים. גם ברמלה (7.3%) וברחובות (6.5%) נרשמו עליות משמעותיות. בחולון, שכר הדירה לדירות 5 חדרים זינק ב-11.43%, בין היתר בשל מעבר לבניינים חדשים הכוללים ממ"ד.

אך בחיפה, התמונה שונה בתכלית. הסקירה מראה כי שכר הדירה בעיר ירד ב-5.9% בחצי השנה האחרונה, עם ירידה בולטת בדירות 3 חדרים. הסיבה לכך נעוצה בהיצע הגדול של דירות ללא ממ"ד, שהיו נפוצות בחיפה יותר מבכל עיר אחרת בישראל. הביקוש לדירות עם ממ"ד גבר, מה שהוביל להגדלת ההיצע של דירות 3 חדרים ישנות יותר, וכתוצאה מכך לירידה במחיריהן. תופעה זו משקפת את השינויים בהעדפות השוכרים, שמעדיפים דירות מודרניות עם תשתיות בטיחות משופרות.

באזור הקריות, המהווה חלק בלתי נפרד ממטרופולין חיפה, המגמות דומות, אם כי פחות דרמטיות. מחירי השכירות בקריות נותרו יציבים יחסית, עם תשואה ממוצעת של כ-3% למשקיעים, בדומה לממוצע הארצי. בחיפה עצמה, התשואה למשקיעים נחשבת גבוהה יחסית, ומדורגת במקום הרביעי בארץ, אחרי אילת, באר שבע ואשדוד. המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בחיפה עומד על כ-1.64 מיליון שקלים, והשכירות הממוצעת לדירות אלה היא כ-3,476 שקלים, המשקפת תשואה של כ-3%.

לשם השוואה, בתל אביב, העיר היקרה בישראל, המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים הוא 4.41 מיליון שקלים, עם שכירות ממוצעת של כ-8,584 שקלים, אך התשואה למשקיעים נמוכה ועומדת על 2.5% בלבד. באילת, לעומת זאת, התשואה היא הגבוהה ביותר, 4.1%, הודות למחירי דירות נמוכים (1.48 מיליון שקלים בממוצע) ושכירות גבוהה יחסית (5,000 שקלים). באשדוד ובבאר שבע, התשואות עומדות על 3.4% ו-3.7% בהתאמה, עם שכר דירה ממוצע של 5,200 שקלים ו-3,200 שקלים לדירת 4 חדרים.