תל אביב יקרה מתמיד – אבל המשקיעים לא נרתעים. למה מחירי הדירות בתל אביב לא יורדים, ואיך העיר הכי יקרה בישראל ממשיכה עדיין להיות גם ההשקעה הכי נבונה?
עיר ללא הפסקה – וגם בלי מספיק דירות
שוק הנדל"ן בתל אביב הוא מהעמוסים והדינמיים בישראל, אבל גם מהיקרים שבהם. ובכל זאת – גם כשמחירי הדירות בעיר שוברים שיאים, הביקוש להשקעה בתל אביב לא יורד. למה זה קורה? התשובה טמונה בשילוב בין ביקוש קשיח לבין היצע מוגבל – נוסחה שמחזיקה את הערך של הנכסים בעיר כבר עשרות שנים.
לפי נתוני הלמ"ס לשנת 2025, בתל אביב נרשם אחד מהיקפי הבנייה הנמוכים בארץ ביחס לגודל האוכלוסייה. רק אחוז קטן מהדירות החדשות הנבנות באזור המרכז מתווסף מדי שנה לעיר עצמה – בעיקר דרך פרויקטים חדשים בתל אביב בתחום ההתחדשות העירונית. התוצאה ברורה: עוד ועוד אנשים רוצים לגור בעיר, אבל מספר הדירות פשוט לא מדביק את הקצב – מה שמאפשר לערך הדירות לעלות ולעלות.
למה הביקוש לדירות בתל אביב ממשיך לעלות?
תל אביב היא לא עיר שנועדה למגורים בלבד – היא מוקד חיים, תעסוקה ותרבות שכמעט ואין שני לו בארץ. כמות מרכזי העסקים ובנייני המשרדים שקיימים בעיר, כמו גם מוסדות אקדמיים מובילים וכמות גדולה במיוחד של מוקדי בילוי – הופכים אותה ליעד מבוקש עבור מגוון רחב של ישראלים, הן למגורים והן להשקעה.
בשנים האחרונות, עם התפתחות מערך התחבורה הציבורית באזור – כמו פתיחת הקווים הראשונים של הרכבת הקלה ופרויקטים עתידיים של המטרו וקווי רכבת קלה נוספים – העיר נעשית נגישה יותר מתמיד גם למי שעובד מחוצה לה. גורמים אלה שומרים על תל אביב כעיר שמושכת צעירים, משפחות ומשקיעים גם יחד.
מעבר לנוחות, יש כאן גם אלמנט כלכלי ברור עבור משקיעים: שכר הדירה בעיר ממשיך להיות מהגבוהים בארץ בשל הביקוש הגבוה וההיצע הנמוך, והתשואה מהשכרת דירה בתל אביב נותרת יציבה גם בתקופות תנודתיות. עבור משקיעים שמחפשים נכס שמיצר תשואה יציבה לאורך זמן – זהו יתרון משמעותי.
כשאין איפה לבנות – הערך רק עולה
אחד הגורמים המרכזיים לשמירה על ערך הנכסים בעיר הוא המחסור המתמשך בקרקע זמינה לבנייה. תל אביב ניצלה כבר את רוב השטחים לבניה כמעט עד לגבולות הערים הסמוכות אליה, כך שכל תוספת של דירות נעשית כמעט תמיד באמצעות התחדשות עירונית – פינוי-בינוי או תמ"א 38 – ולא על קרקע חדשה.
התהליכים האלו מורכבים וארוכים, אך כשהם יוצאים לפועל – הם משנים את פני השכונות. דיירים ותיקים זוכים לדירות חדשות ומרווחות, והאזור כולו מתחדש בתשתיות, שטחים ירוקים ונגישות תחבורתית טובה יותר. כל אלה תורמים לעלייה מתמדת בביקוש לדירות בפרויקטים חדשים בתל אביב.
הזדמנות להשקעה: התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א
בעוד מרכז העיר צפוף ויקר מדי, דווקא השכונות המתפתחות בשולי העיר הופכות בשנים האחרונות לאטרקטיביות ונגישות במיוחד למשקיעים המעוניינים לרכוש דירה בתל אביב. שכונות כמו נווה שרת בצפון-מזרח תל אביב ויפו ג’ בדרום-מערב, מציעות כיום הזדמנות מצוינת לרכישת דירה חדשה בתל אביב עם פוטנציאל לעליית ערך (השבחה) בהמשך, עם התפתחות שאר השכונה וסיום הקמת המטרו וקווי הרכבת הקלה הנוספים.
כך למשל, פרויקט YARD של אקרו נדל"ן, הממוקם בשכונת נווה שרת, מיישם את כל היתרונות שיש לפרויקט התחדשות עירונית להציע למשקיעים: תכנון מרחבים קהילתיים, שבילי אופניים, שטחים ירוקים וקרבה לצירי תחבורה ציבורית קיימת ועתידית. לא מדובר רק בבנייה של בניינים חדשים – אלא בהקמת סביבת מגורים מודרנית, נגישה וחכמה, שהביקוש אליה בקרב השוכרים גדל.
גם בפרויקט GO YAFO TEL AVIV המוקם בדרום העיר, ניתן לראות כיצד תכנון חכם של אקרו נדל"ן מייצר הזדמנות להשקעה אמיתית. המתחם ממוקם באזור שבו צפויה עלייה משמעותית בערך הנדל"ן בזכות קרבה לקו האדום של הרכבת הקלה וחיבור עתידי לקו הירוק, לצד עליה בביקוש למגורים באזור יפו שמאופיינים באווירה קהילתית ייחודית.
מבט קדימה: תל אביב של 2030 כבר כאן
ההשקעות הגדולות בתחבורה הציבורית, השיפור בתשתיות והמדיניות העירונית שמעודדת בנייה רוויה – כל אלה מצביעים על כך שתל אביב רק תמשיך לצמוח. העיר הולכת ומתעצבת מחדש סביב עקרונות של קיימות, עירוב שימושים ומרחבים ירוקים, מה שמעלה את איכות החיים של מי שגרים בה וגם את ערך הנכסים לטווח הארוך.
בנוסף, המשך קידום פרויקטים של התחדשות עירונית צפוי לשנות את מפת המגורים בעיר: שכונות שבעבר נחשבו "ישנות" הופכות למוקדי מגורים מבוקשים בזכות בנייה מודרנית, שירותים קהילתיים ונגישות תחבורתית גבוהה. זהו בדיוק השלב שבו משקיעים חכמים מזהים את הפוטנציאל – לפני שהמחירים מטפסים עוד.
בשורה התחתונה, בין אם מדובר ברכישת דירה להשקעה שנועדה להשכרה לטווח ארוך או בנכס עם פוטנציאל השבחה עתידית, תל אביב מציעה שילוב נדיר של ביקוש מתמשך, יציבות יחסית וערך שנבנה לאורך שנים. בעולם שבו שוק הנדל"ן משתנה במהירות, העיר ממשיכה להוכיח שההשקעה בה – במיוחד בפרויקטים חדשים המתוכננים היטב – היא החלטה חכמה במיוחד.
