בית משפט השלום בחיפה נדרש לשאלה משפטית מורכבת בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בקריית אתא, כאשר במרכז העניין חלקה שהבית שעמד עליה נהרס לפני למעלה מארבעים שנה והיא עומדת פנויה וללא שימוש מאז. השופטת סיגלית מצא קבעה השבוע כי לפני שניתן יהיה לדון בבקשה לפירוק השיתוף ומכירת החלקה, יש להגיש בקשה למפקח על בתים משותפים לביטול צו הבית המשותף שנרשם על החלקה עוד בשנת 1963.
התיק עוסק בחלקה 27 בגוש 11035 בקריית אתא, ששטחה 1,028 מטרים רבועים. הבעלות בחלקה רשומה על שם הקרן הקיימת לישראל. בשנת 1963 נרשם צו בית משותף בחלקה, מכוחו נרשמו שמונה תת חלקות. התביעה הוגשה על ידי נתן שורץ, שהוא אחד מבעלי זכויות החכירה בחלקות המשנה, נגד 13 בעלי זכויות נוספים או יורשיהם, רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון ועיריית קריית אתא.
שורץ ביקש לפרק את השיתוף בחלקה על דרך של מכירתה וחלוקת התמורה בין בעלי הזכויות הרשומות. לטענתו, הבניין נהרס לחלוטין לפני עשרות שנים והחלקה עומדת פנויה מאז ללא כל שימוש, ולכן אין טעם להמשיך ולהחזיק בה במצבה הנוכחי. אין חולק בין הצדדים כי לפני למעלה מארבעים שנה אכן נהרס הבניין כליל וכי החלקה עומדת פנויה.
עם זאת, בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשאלה האם בעלי זכויות החכירה בחלקות המשנה פוצו בגין הדירות שנהרסו. בנוסף, עלו שאלות משפטיות מורכבות בנוגע לאופן הטיפול בחלקה שעליה רשום עדיין בית משותף, למרות שהבית עצמו אינו קיים עוד בפועל.
רשות מקרקעי ישראל, שמנהלת על פי דין את זכויות הבעלים, התנגדה למינוי כונס נכסים שיפעל למכירת המקרקעין וחלוקת התמורה. לטענת הרשות, לא ניתן לפרק שיתוף בבית משותף, ומדובר בהליך מקדמי שיש לבצע בטרם הדיון בתביעה לפירוק שיתוף. הרשות טענה שהסמכות להחליט בבקשה לביטול צו הרישום מסורה למפקח על בתים משותפים, והוסיפה כי בדעתה להתנגד לרישום החוכרים כבעלי זכויות בחלקה אם יבוטל רישום צו הבית המשותף. לנוכח כך, טענה הרשות שהבקשה מקדימה את זמנה ויש להורות על מחיקת התביעה.
מנגד, שורץ טען כי מדובר בבית משותף שנהרס לפני עשרות שנים, ומשאין בית משותף ואין מי שיממן הקמתו מחדש, אין טעם לסרבל ולעכב את היכולת לפתח את המקרקעין. לטענתו, טענות הרשות נועדו לעכב ולסרבל את ההליך. התובע הפנה לפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שם נקבע כי אין מניעה להורות על פירוק שיתוף גם במקום בו קיים בית משותף הצפוי להיהרס. לחלופין, טען שורץ, ככל ונדרשת הגשת בקשה לביטול צו בית משותף, יש למנות כונס נכסים שיגיש את הבקשה.
השופטת מצא בחנה בהחלטתה את המצב המשפטי המורכב. היא ציינה כי ככלל, אכן לא ניתן לפרק שיתוף בבית משותף, שהרי רישום בית משותף הוא אחת הדרכים לפירוק שיתוף במקרקעין. עם זאת, במקרה הנוכחי הבית המשותף נהרס כעניין שבעובדה, והשאלה היא מה נפקות ההריסה ביחס למעמדו המשפטי של הבית המשותף.
השופטת התייחסה לפסיקה קודמת בעניין "עופר מרכזים", שעסקה במצב דומה של בית מרכזים בתל אביב שנשרף ונהרס כליל. באותו מקרה הובהר כי קיימות שתי גישות משפטיות ביחס למעמדו של צו בית משותף כאשר נהרס המבנה: גישה אחת רואה בביטול הצו פעולה דקלרטיבית בלבד, שכן הבית חדל להתקיים במובנו המשפטי עם הריסתו הפיסית. גישה אחרת רואה בביטול הצו פעולה קונסטיטוטיבית, ורק לאחר מחיקת הרישום נוצרת בעלות משותפת במקרקעין.
השופטת קבעה כי בין אם מדובר בהחלטה דקלרטיבית ובין אם בהחלטה קונסטיטוטיבית, נדרשת החלטה של המפקח על בתים משותפים המורה על ביטול צו הבית המשותף בטרם ניתן יהיה לדון בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. לדבריה, כל מסקנה אחרת אינה מתיישבת עם הוראות חוק המקרקעין, המסמיך את המפקח על בתים משותפים, לאחר שמיעת הצדדים, ליתן צו המורה על ביטול צו בית משותף.
מצא הדגישה כי במקרה הנוכחי צפויה מחלוקת בין הצדדים בשאלת אופן רישום זכויותיהם בחלקה לאחר ביטול צו הבית המשותף. בנסיבות אלה, לא יהיה זה נכון משפטית, ואף לא יעיל או ראוי, לדלג על שלב זה. השופטת הבהירה כי החלטת המפקח על בתים משותפים נתונה לערר בפני הממונה על המרשם, ועל החלטת הממונה ניתן לערער לבית המשפט המחוזי.
השופטת דחתה את טענת התובע כי הגשת בקשה לביטול צו הבית המשותף היא הליך "מיותר וסתמי". לדבריה, מדובר בהליך נדרש על מנת לברר ולהסדיר את זכויות הצדדים בחלקה נוכח הריסת הבית המשותף, כמו גם על מנת לבסס מצב שיאפשר דיון בתביעה לפירוק השיתוף בחלקה. הנטל לקידום הליך זה, כך קבעה, מוטל על התובע שיזם את ההליך.
בשלב זה, השופטת לא קיבלה את טענת רשות מקרקעי ישראל כי יש להורות על מחיקת התביעה במתכונתה הנוכחית. יחד עם זאת, היא הבהירה לתובע כי ככל ויתברר שהליך ביטול הצו מחייב הכרעה במחלוקות וקיום הליכים משפטיים נוספים בין הרשות לבין הדיירים, יתכן שלא יהיה מנוס ממחיקת התביעה עד לשלב בו יתבהר מצב הזכויות בחלקה.
בסיכום, ניתנה לתובע ארכה עד יום 1 בדצמבר 2025 להגשת בקשה לביטול צו הבית המשותף. עורך הדין של התובע יידרש להגיש הודעת עדכון בדבר הגשת הבקשה, וככל שיידרשו השלמות על ידי המפקח על רישום מקרקעין, יעביר אותן לבית המשפט ויינתנו הוראות מתאימות.
