טענות לפגמים במכרז של אצטדיון סמי עופר – ומה החליט ביהמ"ש?

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה תביעה של חברת מבנה נדל"ן נגד קריית הספורט והבילוי חיפה ואישר את זכייתה של חברת אספן גרופ במכרז להקמת שטחי מסחר באצטדיון סמי עופר. פסק הדין, שניתן על ידי השופטת לובנה שלאעטה חלאילה ביום 16 בפברואר 2025, מסיים פרשה משפטית מורכבת שנסבה סביב טעות בהצעת מחיר והעמיקה בעקרונות יסוד של דיני המכרזים.

המכרז, שפרסמה קריית הספורט והבילוי חיפה, חברת בת של החברה הכלכלית לחיפה, נועד להקמה והפעלה של שטחי מסחר במפלס 01 באצטדיון סמי עופר בהיקף של כ-7,444 מטרים רבועים בנויים. תקופת ההתקשרות עומדת על 24 שנים ו-11 חודשים, והמכרז נקבע על בסיס מחיר בלבד כאמת מידה יחידה, כאשר ההצעה הגבוהה ביותר אמורה לזכות. על פי תנאי המכרז, המשתתפים נדרשו להציע תוספת לדמי שימוש בסיסיים שנקבעו על 55 שקלים למטר רבוע.

פתיחת המעטפות והטעות שהתגלתה

במועד פתיחת המעטפות ביום 24 בנובמבר 2024 במשרדי קריית הספורט בחיפה, השתתפו שתי חברות בלבד שעמדו בתנאי הסף: מבנה נדל"ן ואספן גרופ. הצעתה של מבנה נפתחה ראשונה והציגה תוספת של 4 שקלים למטר רבוע, כך שסך דמי השימוש הכוללים עמדו על 59 שקלים למטר רבוע. לאחר מכן נפתחה המעטפה של אספן, ונמסר כי התוספת המוצעת עומדת על 80.18 שקלים למטר רבוע, כך שסך דמי השימוש הכוללים הגיע ל-135.18 שקלים למטר רבוע.

אולם מיד לאחר קריאת ההצעות, הודיע מר ארז שמע, מנהל הנכסים מטעם אספן שנכח באירוע, כי נפלה טעות במילוי ההצעה. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, אספן הבהירה כי במקום לרשום את התוספת לדמי השימוש הבסיסיים, נרשם בשגגה הסכום הכולל. לפי טענת אספן, התכוונה החברה להציע דמי שימוש כוללים של 80.18 שקלים למטר רבוע, המורכבים מדמי השימוש הבסיסיים של 55 שקלים בתוספת של 25.18 שקלים, ולא תוספת של 80.18 שקלים.

התלבטות ועדת המכרזים והחלטותיה

לאחר חילופי דברים שהיו במקום והתייעצות פנימית עם עורך דין יוסי דלל, היועץ המשפטי של ועדת המכרזים של עיריית חיפה, ועם עורך דין שי פינקלשטיין שערך את מסמכי המכרז, החליטה ועדת המכרזים להכריז על הצעת אספן כהצעה הזוכה לפי הסכום המקורי של 135.18 שקלים למטר רבוע. ביום 25 בנובמבר 2024 נמסרה לאספן הודעה בדבר זכייתה במכרז.

אולם אספן לא השלימה עם המצב ושלחה באותו היום הודעה לוועדה, ובהמשך מכתבים נוספים באמצעות באי כוחה, בהם חזרה על טענתה לטעות. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, אספן אף הודיעה כי אם לא תתקבל בקשתה להבהרה, היא תיאלץ למשוך את הצעתה ולבקש את השבת הערבות שצורפה לה. במכתבים צורפו מסמכים שונים, ביניהם פרוטוקול ישיבת דירקטוריון מיום 13 בנובמבר 2024 ותצהיר של מנכ"לית החברה.

מנגד, מבנה שלחה ביום 26 בנובמבר 2024 מכתב לחברי ועדת המכרזים בו טענה כי מתן אפשרות לשינוי או תיקון ההצעה יהווה פתח למרחב תמרון ויוביל לפגיעה מובהקת בעקרון השוויון. מבנה דרשה כי במקרה שאספן אינה עומדת מאחורי הצעתה, תפסול הוועדה את ההצעה ותכריז על הצעת מבנה כזוכה.

ביום 12 בדצמבר 2024 התקיימה ישיבה נוספת של ועדת המכרזים. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, מפרוטוקול הוועדה עולה כי לאחר ההחלטה הראשונה פנתה הוועדה לקבלת חוות דעת משפטית ממשרד עורך דין מיתר, ובעקבותיה הוחלט לבטל את זכיית אספן במכרז ולבקש ממנה השלמת מסמכים, ובין היתר תצהירים של אנשים שמילאו את טופס ההצעה הכספית ותצהירים התומכים בדבר הטעות שאירעה.

המסמכים שהוצגו לוועדה

אספן המציאה לוועדה מסמכים מפורטים לתמיכה בטענתה. ביום 19 בדצמבר 2024 הוגש תצהיר של מנכ"לית אספן, צופית הראל, שהצהירה כי היא זו שמילאה את טופס ההצעה באופן אישי. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, הראל הסבירה בתצהירה כי "בשל טעות בתום לב, אשר ככל הנראה נבעה מחוסר תשומת לב", היא השלימה את סכום דמי השימוש הכוללים במקום התוספת.

לתצהיר צורף פרוטוקול ישיבת הדירקטוריון של אספן מיום 13 בנובמבר 2024, ארבעה ימים לפני הגשת ההצעה. בנספח א' לפרוטוקול פורטו תנאי המכרז וכלל תחשיב רווחיות ותזרים מהעסקה, כאשר תחת הכותרת "הצעת החברה" צוין כי דמי השכירות הכוללים שיוצעו יעמדו על כ-80 שקלים למטר רבוע.

מסמך נוסף שהוצג היה הסכם עקרונות מיום 17 בנובמבר 2024 בין אספן לבין צד שלישי, שוכר משנה של חלק מהשטח המסחרי. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, ההסכם התייחס ל-60 אחוזים מהשטח הכולל, כ-4,500 מטרים רבועים, ונקבעו בו דמי שכירות של 105 שקלים למטר רבוע. בנוסף, הציגה אספן חוות דעת שמאית מיום 17 בדצמבר 2024 לפיה דמי השכירות הראויים לנכס נעים בין 60 ל-80 שקלים למטר רבוע.

ההחלטה הסופית והתביעה

ביום 25 בדצמבר 2024 הומצאה לחברי ועדת המכרזים חוות דעת מפורטת של משרד מיתר ביחס לאפשרויות העומדות בפני הוועדה. ביום 26 בדצמבר 2024, לאחר בחינת כלל המסמכים, החליטה ועדת המכרזים כי הטעות שנעשתה היא טעות בתום לב. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, חברי הוועדה השתכנעו כי "מדובר בשגגה שנפלה במילוי ההצעה על ידי מנכ"לית החברה", והחליטו להתיר את תיקון ההצעה ולהכריז על ההצעה המתוקנת של אספן כהצעה הזוכה.

ביום 15 בינואר 2025 הגישה מבנה תביעה לביטול ההחלטה, לצד בקשה לסעד זמני המורה לוועדת המכרזים להקפיא את החלטתה ולא לחתום על הסכם התקשרות עם אספן. בדיון שהתקיים, ויתרו הצדדים על חקירת המצהירים והסכימו כי בית המשפט יתן פסק דין ויכריע בתביעה בכללותה על סמך טיעוניהם בכתב ובעל פה.

טענות הצדדים

מבנה ביססה את תביעתה על ארבעה טיעונים מרכזיים. ראשית, טענה כי האופן שבו היה על המציעים להגיש את הצעתם הכספית היה ברור ומפורש, והצעת אספן כפי שהוגשה היא זו שצריכה להישקל. שנית, טענה מבנה כי ועדת המכרזים לא הייתה רשאית לפנות אל אספן בבקשה להמציא מסמכים המעידים על הטעות, שכן מדובר בהחלטה שגויה ולא שוויונית החורגת ממתחם הסבירות.

שלישית, טענה מבנה כי הפגם בהצעת אספן הוא פגם מהותי הפוגע בעקרון השוויון, ולכן אינו ניתן לתיקון. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, מבנה טענה כי תיקון הטעות העניק לאספן "טווח תמרון אסור" ופגע בעקרון השוויון, במיוחד נוכח העובדה שהצעת אספן נפתחה לאחר זו של מבנה. רביעית, טענה מבנה כי לא ניתן לייחס לאספן תום לב באופן מילוי ההצעה, במיוחד כשמדובר בחברה מנוסה וכשמי שמילאה את ההצעה היא מנכ"לית החברה.

קריית הספורט ביקשה לדחות את התביעה וטענה כי החלטת ועדת המכרזים התקבלה לאחר הליך סדור, מקצועי ומעמיק. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, קריית הספורט טענה כי הוועדה "קיימה את חובותיה, הן כלפי המשתתפים במכרז והן כלפי האינטרס הציבורי", והפעילה שיקול דעת באופן ענייני, מידתי וסביר. קריית הספורט הדגישה כי לאחר הבירור שנערך, הוועדה הגיעה למסקנה כי הטעות בהצעת אספן נפלה בשגגה ובתום לב מוחלט, ולא ניתן לאספן כל חופש תמרון.

לעניין התועלת הכלכלית, טענה קריית הספורט כי הפער בין שתי ההצעות הוא משמעותי. על פי החישובים, קריית הספורט אמורה לקבל הכנסה מהזוכה במכרז בסכום של כ-120.6 מיליון שקלים לפי הצעת מבנה, ובסכום של כ-164 מיליון שקלים לפי ההצעה המתוקנת של אספן, פער של כ-43 מיליון שקלים. אם תמומש האפשרות לעשות שימוש בשטח נוסף, הפער יכול לעמוד על 50 מיליון שקלים.

אספן הצטרפה לטענות של קריית הספורט והדגישה כי מדובר בטעות קולמוס בתום לב. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, אספן טענה כי היא "התריעה על הטעות מיד כשנודע לה עליה, וזאת לא כדי לזכות במכרז, אלא כדי לא להפסיד כסף". אספן הוסיפה כי אין היגיון כלכלי בהצעה של 135.18 שקלים למטר רבוע, וכי גם הצעתה הזולה והן ההצעה המקורית טובות לאין שיעור מהצעתה של מבנה.

פסק הדין והנימוקים

בפסק הדין המפורט, שנמנה על עשרות עמודים, דחתה השופטת שלאעטה חלאילה את התביעה. השופטת פתחה בהנחת המסגרת המשפטית וציינה כי "חיי המעשה הביאו לפתחם של בתי המשפט על פני שנים רבות, הליכים שונים הנוגעים למכרזים", והדגישה כי "התביעה משקפת את המתח בין המטרות השונות של דיני המכרזים, ובעיקר בין השוויון מצד אחד לבין היעילות הכלכלית מצד שני".

השופטת הבהירה כי בדיקת בית המשפט מתמקדת בבחינת החלטות ועדת המכרזים בראי כללי המשפט המנהלי, וכי התערבות בהליכי המכרז תעשה בזהירות ורק מקום בו ההחלטה לוקה בחוסר סבירות קיצוני. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת הדגישה כי "בית המשפט אינו מחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתה של וועדת המכרזים, לא נכנס בנעליה ואינו משמש מעין ועדת מכרזים עליונה".

בבחינת השאלה האם הטעות נפלה בתום לב, קבעה השופטת כי שלושת המסמכים שהוגשו על ידי אספן מקימים תשתית עובדתית מבוססת. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת ציינה כי "תצהירה של גב' הראל, לצד הסכם העקרונות הנושא תאריך 17 בנובמבר 2024, ופרוטוקול ישיבת הדירקטוריון והנספח שלו, מקימים תשתית עובדתית אשר יכולה להסביר וגם להצדיק את קביעתה של הוועדה לעניין הטעות בתום לב".

השופטת דחתה את הטענה כי מדובר בהצעה תכסיסנית או מתוכננת מראש. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת קבעה כי "טענה לפיה הצעתה של אספן היתה הצעה תכסיסנית או שהטעות שנפלה בה היתה מתוכננת או מכוונת, משמעה תכנון קפדני, סדור ומתוחכם", וכי "לטיעון זה אין כל סממן עובדתי היכול לתמוך בו".

הסוגיה המרכזית: פגיעה בעקרון השוויון

הסוגיה המשפטית המרכזית שנדונה בפסק הדין הייתה השאלה האם תיקון הטעות פגע בעקרון השוויון בין המציעים. השופטת הבהירה כי קביעה בדבר תום הלב של המציע היא רק תחילת הדרך, שכן "לב לבו של המכרז הוא החובה לשמור על השוויון בין המציעים, וככלל, אם השוויון לא נשמר, תום הלב אינו יכול לרפא את הפגם".

המחלוקת התמקדה בשאלת מרחב התמרון שהיה לאספן. מבנה טענה כי לאספן היו ארבע חלופות שונות והיא יכלה "לשחק" עם המספרים בהתאם להצעות האחרות. מנגד, טענו המשיבים כי לא היה לאספן מרחב תמרון ממשי, שכן הצעתה להעמיד את דמי השכירות על 135.18 שקלים אינה הצעה ריאלית כלכלית.

השופטת קבעה כי העמדת דמי השכירות על 135.18 שקלים אינה ריאלית. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת ציינה כי "חוות הדעת שהזמינה ועדת המכרזים בשנת 2022 ובשנת 2024 מראות כי דמי השכירות הכוללים הסבירים לנכס, נעים בין 48 שקלים ל-55 שקלים". חוות הדעת שהמציאה אספן הצביעה על דמי שכירות שבין 60 ל-80 שקלים, והצעתה של מבנה עצמה עמדה על 59 שקלים.

השופטת הדגישה כי העובדה ש-60 אחוזים מהנכס הושכר בסכום של 105 שקלים למטר רבוע מלמדת כי תשלום דמי שכירות בסכום של 135.18 שקלים למטר רבוע על ידי אספן לאורך תקופת המכרז יביא להפסד כספי כמעט מובטח. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת קבעה כי "דמי שכירות בסכום של 135.18 שקלים, הם רחוקים מאוד מטווח דמי השכירות המקובלים והריאליים לנכס".

השופטת דחתה את הטענה כי לאספן יכולים להיות שיקולים עסקיים אחרים, כמו רצון להיכנס לשוק או לבסס מעמד. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת הדגישה כי תקופת ההתקשרות היא כמעט 25 שנים, וכי "הצעה של דמי שכירות בשיעור של פי 2.45 מדמי השכירות שהוערכו בחוות הדעת שהזמינה הוועדה ופי 2.28 מהצעתה של מבנה", כשמדובר בסכומים המשולמים לאורך שנים, "תגרום להפסד על פני שנים וקשה לחשוב על שיקולים או תכלית כלשהם שיצדיקו אותו".

השופטת קבעה כי פרוטוקול הישיבה ונספח א' מלמדים כי לא היה לאספן מרחב תמרון אמיתי. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת ציינה כי "סכום דמי השימוש הנכונים אותם הוחלט להציע, כתוב בנספח, ולאספן לא היתה מלבד חלופה אחת לתקן את הטעות, היא החלופה הכתובה בנספח א', לאמור 80 שקלים למטר רבוע כדמי שכירות כוללים".

נימוק משמעותי נוסף בפסק הדין היה העובדה כי אספן הוכרזה כבעלת ההצעה הזוכה גם ללא קשר לתיקון. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת הדגישה כי "היא הוכרזה כבעלת ההצעה הזוכה לפני התיקון של ההצעה, וגם אחריה. בקשתה לתיקון הטעות, ותיקון הטעות בפועל, לא שינה את מעמדה". השופטת קבעה כי "לא היה קשר סיבתי בין התיקון לזכייה", ולכן "לא היה בטעות ובתיקונה כדי להקנות לאספן יתרון הפוגע בעקרון השוויון".

השופטת התייחסה גם לסמכות שניתנה לוועדת המכרזים בתנאי המכרז. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, סעיף 10.5 למכרז מורה כי "וועדת המכרזים תהיה רשאית בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי, לדרוש מן המציעים להגיש או להשלים מידע או אישור או מסמך חסר או חלקי". השופטת קבעה כי הוועדה "פעלה במידתיות, בשקיפות ובאופן ענייני, הכל לפי סמכותם בדין".

השלכות הפסיקה

השופטת הדגישה את מורכבות היישום של עקרונות דיני המכרזים. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת ציינה כי "למרות שהאדנים עליהם נשענים המכרזים הציבוריים, מבוססים היטב ולמרות שכללי היסוד וההלכות בתחום נטועים ומושרשים עמוקות, המחלוקות בחלק גדול מההליכים עסקו ביישום הכללים ובהתאמתם לנסיבות המקרה הפרטני".

השופטת הפנתה למספר פסקי דין של בית המשפט העליון שעסקו במקרים דומים, ובהם נקבע כי לא כל פגם בהצעה מחייב את פסילתה. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת ציטטה את ההלכה לפיה "כאשר מדובר בטעות שנפלה בתום לב וכאשר הטעות אינה יוצרת מרחב תמרון ממשי, אזי אין פגיעה בשוויון ותיקון ההצעה הוא אפשרי ומותר".

בסיכום פסק הדין, קבעה השופטת כי החלטתה של ועדת המכרזים היא החלטה סבירה שהתבססה על נימוקים ענייניים. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת ציינה כי "הוועדה דנה והתמודדה עם הטענות של שני הצדדים, אשר הועלו בפניה בזמן אמת ובחנה אותן לעומק לאחר שקיבלה חוות דעת משפטית. הוועדה בחנה את החלופות השונות שעמדו בפניה".

השופטת הבהירה כי אם וועדת המכרזים הייתה בוחרת בחלופה האחרת ופוסלת את ההצעה של אספן, גם החלטה זו הייתה נחשבת לסבירה. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת ציינה כי "אם וועדת המכרזים הייתה בוחרת בחלופה הקלה והייתה פוסלת את ההצעה של אספן, נדמה כי בית המשפט לא היה מתערב בהחלטתה. גם החלטה זו נחשבת לסבירה בנסיבות".

אולם בנסיבות שבהן הוועדה בחרה להתיר את התיקון, לאחר בירור יסודי וקבלת ייעוץ משפטי, קבעה השופטת כי אין עילה להתערב. על פי הדיווח באתר בית המשפט המחוזי בחיפה, השופטת סיכמה כי "החלטה זו נמצאת בגדרי סמכותה, ולא מצאתי כי היא לוקה בחוסר סבירות המצדיק התערבות".

התביעה נדחתה, ובשל הנסיבות המיוחדות של הטעות שנפלה, החליטה השופטת שלא לעשות צו להוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו. פסק הדין מבהיר את הגבולות שבין פגם טכני לבין פגם מהותי בדיני מכרזים, ומדגיש את חשיבות הבחינה המעמיקה של נסיבות כל מקרה לגופו, תוך איזון בין עקרון השוויון לבין עקרון היעילות הכלכלית לטובת הציבור.