ועדת הערר דחתה תביעת פיצויים בגין פינוי-בינוי בנווה דוד

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה בחיפה דחתה ערר שהגיש תושב שכונת נווה דוד, שמעון פייביש, על החלטת הוועדה המקומית לדחות תביעתו לפיצויים בגין תכנית התחדשות עירונית במסלול פינוי-בינוי. ההחלטה ניתנה בספטמבר 2025 על ידי ועדת הערר בראשות עורכת הדין הדר מנצורי דוד, יחד עם הדר סלע מתכנן המחוז ובצלאל קציר שמאי מקרקעין.

התכנית שבמרכז המחלוקת, תכנית 304-0638478, נכנסה לתוקף בשנת 2020 וקובעת הוראות להתחדשות עירונית במתחם מגורים בשכונת נווה דוד שבמערב העיר חיפה. התכנית מתווה הריסה של 219 יחידות דיור ב-17 מבנים בני 2 עד 4 קומות, ובמקומם בניית 1,212 יחידות דיור ב-12 בניינים בני 22 קומות. התכנית כוללת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה, שינוי יעודי הקרקע, קביעת זכויות והוראות בניה, תוספת שטחי ציבור ושטחים פתוחים ושינוי מערך הדרכים.

פייביש, שהוא בעלים של דירת מגורים ברחוב שלמה המלך 17 בשטח רשום של 38.20 מטרים רבועים, הגיש בדצמבר 2023 תביעה לפיצויי ירידת ערך לוועדה המקומית. בתביעתו טען כי זכויותיו נפגעו בשל השמטת מחסן בשטח של כ-39.73 מטרים רבועים וחצר בשטח של כ-28.69 מטרים רבועים מטבלת האיזון של התכנית. סכום הפיצויים שנתבע הועמד על 385,595 שקל.

הוועדה המקומית דחתה את התביעה בשני מישורים: ראשית, בשל התיישנות, מאחר שהוגשה לאחר המועד הקבוע בחוק, ושנית, מהטעם שהתכנית לא פגעה בנכס אלא השביחה אותו. על החלטה זו הגיש פייביש את הערר לוועדה המחוזית.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי התביעה אכן הוגשה באיחור. על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תביעת פיצויים חייבת להיות מוגשת תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית. במקרה זה, התכנית פורסמה ברשומות ביום 30 בספטמבר 2020, ותחילתה נקבעה ל-15 באוקטובר 2020. המועד האחרון להגשת התביעה היה 15 באוקטובר 2023.

הוועדה התייחסה גם לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים שנכנס לתוקף בנובמבר 2023 בעקבות מלחמת חרבות ברזל. החוק קבע תקופת הקפאה בין 7 באוקטובר ל-31 באוקטובר 2023, אך גם לאחר הבאת ימי ההקפאה בחשבון, התביעה שהוגשה ב-10 בדצמבר 2023 הוגשה באיחור של כחודש ימים.

פייביש טען בפני ועדת הערר כי בשל המלחמה הייתה מניעה להגיש את התביעה במועד, וכי במערכת בתי המשפט הוכרזה השבתה עד סוף נובמבר 2023. ועדת הערר דחתה טענה זו, וקבעה כי הכרזת שר המשפטים על מצב חירום מיוחד במערכת בתי המשפט חלה על הליכים בבתי משפט בלבד, ולא על הליכים במוסדות התכנון. הארכת התקופות בהליכי תכנון ובניה הוסדרה בחוק נפרד, והתביעה הוגשה כחודש לאחר ההארכה שנקבעה בו.

מעבר לסוגיית ההתיישנות, ועדת הערר דחתה את הערר גם לגופו של עניין. הוועדה קבעה כי התביעה לא מבססת טענה לירידת ערך, ואף מעלה כי התכנית למעשה השביחה את נכסו של פייביש. על פי טבלת ההקצאות והאיזון של התכנית, שווי הזכויות של פייביש במצב הנכנס הוערך ב-396,364 שקל, ובמצב היוצא הוקצו לו זכויות במגרש 101 בשווי של 1,450,659 שקל.

הוועדה ציינה כי חוות הדעת השמאית שצורפה לתביעה לא נערכה למטרת בחינת ירידת ערך, אלא לבחינת טבלת ההקצאות של התכנית. חוות הדעת לא כללה תיאור של המצב התכנוני החל במקרקעין לפני התכנית ואחריה, ולא כללה הערכה של שווי המקרקעין בשני המצבים. גם כאשר הוועדה חישבה את השווי על פי טענות פייביש עצמו והוסיפה את שווי המחסן והחצר שטען שהושמטו, התוצאה עדיין הייתה עליית שווי של 668,700 שקל.

ועדת הערר הוסיפה והצביעה על כך שעל פי נסח הרישום, לפייביש זכויות בדירת מגורים בלבד, ואין כל ביטוי לבעלות במחסן או בחצר. עוד צוין כי על פי היתרי הבנייה שניתנו בחלקה, במיקום בו מוצג המחסן מאושר חלל משותף. פייביש לא הציג היתר בנייה התומך בטענותיו כי קיים מחסן כדין בבעלותו.

בהחלטתה ביטאה ועדת הערר ביקורת על התנהלותו של פייביש. הוועדה קבעה כי הניסיון לראות בתכנית לפינוי-בינוי שבמסגרתה הוא מקבל דירה חדשה בשטח גדול יותר ובסטנדרטים עדכניים כתכנית פוגעת, הוא ניסיון המנוגד להיגיון הבריא ואף מעיד על חוסר תום לב. הוועדה ציינה כי ברקע הדברים עומדים הליכים משפטיים מקבילים בין פייביש ליזמת התכנית, חברת אזורים בניין 1965 בע"מ, העוסקים בשווי זכויותיו ובתמורה המגיעה לו במסגרת הפרויקט.

ועדת הערר הדגישה כי הזמן הדיוני שלה הוא משאב מוגבל ויקר, בפרט בתקופה הנוכחית נוכח המצב הבטחוני, וכי הקצאת משאבים לדיון בערר כגון זה גורם להשחתת זמן ומסב נזק גם למתדיינים אחרים הממתינים לבירור עניינם. הוועדה ציינה כי בתום הדיון הציעה לפייביש לחזור בו מהערר, אך הוא סרב והתעקש שתכריע בו. לאור זאת, הוועדה חייבה את פייביש בהוצאות המשיבות, הוועדה המקומית וחברת אזורים, בסכום כולל של 30,000 שקל בתוספת מעמ, שישולם תוך 30 ימים.