מתחם "העלייה השנייה" בחיפה עבר את שלב תוכנית העיצוב • היזמים מספרים על אתגרים ייחודיים: "המדינה לא הכירה בדירה שבבעלותה" • השיווק צפוי במחצית הראשונה של 2026
פרויקט פינוי בינוי במתחם "העלייה השנייה" בשכונת בת גלים בחיפה מתקדם, לאחר שעיריית חיפה אישרה בתנאים את תוכנית העיצוב של הפרויקט המשותף של הכשרת הישוב ובית וגג. במסגרת הפרויקט יהרסו כ-175 דירות ישנות ב-17 מבנים, וייבנו במקומן 715 יחידות דיור חדשות, לצד שטחי מסחר, מבני ציבור ופארקים ירוקים.
המתחם משתרע על פני 12.5 דונם ברחובות שרל לוץ והעלייה השנייה בעיר, ומדובר באחד מהפרויקטים הגדולים ביותר באזור. על פי הדיווח באתר מגדילים, לאחר הגשת בקשות להיתר, היזמים נערכים להריסת המבנים הישנים, במקביל לתהליכים להסדרת התקשרויות מול העירייה להקמת שטחי ציבור נוספים.
אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, התייחס להשפעת המצב הביטחוני על הפרויקט: "השנים האחרונות היו מאתגרות לענף הנדל"ן ולמשק הישראלי כולו, לצד זאת הקפדנו לייצר התמשכות ורציפות בכל הפרויקטים אותם אנו מקדמים. גם בלי האתגרים החיצוניים, התחדשות עירונית הינה תהליך ארוך ולכן פעלנו לאורך כל הדרך לקידום יעיל ככל האפשר".
אחד האתגרים המרכזיים בפרויקט היה להשלים את חתימות כל בעלי הזכויות במתחם. עו"ד עמית ינון, שותף במשרד ש. פרידמן אברמזון ושות' המלווה את היזמים, הסביר: "בפרויקט העלייה השנייה פעלו היזמים להשלמת 100% חתימות של בעלי הזכויות במתחם, כפי שמחייב הדין. בחלק מהמקרים נדרשו הליכי תביעות דיירים סרבנים, אך חשוב לציין כי במרבית המקרים לא מדובר ב'סרבנים אמיתיים' שמתנגדים לפרויקט נחרצות, אלא יותר בדיירים שהתמהמהו עם החתימה, תושבי חו"ל שדורשים שהיזם יישא במס שחל עליהם ללא הצדקה, ומקרים פרטניים אחרים".
אתגר נוסף התגלה בנכסים מסחריים הקיימים במתחם, הכוללים מכולת, קיוסק, חנויות מזון ומכון שמע. רונן עקביה, מנכ"ל בית וגג, אמר: "גיוון סוגי הנכסים והפעילות בהם, הצריכה משא ומתן פרטני וקשוב מצד היזמים עם כל אחד מבעלי הנכסים, לטובת הבנת הצרכים הפרטניים של בעלי הנכסים ומתן פתרונות ייחודים מותאמים. בחלק מהמקרים, הנכס הקיים מהווה מקור פרנסה עיקרי ואף יחידי".
עו"ד ינון סיפר על מקרה ייחודי: "מקרה ייחודי ביותר הוא נכס בו פועל מכון שמע אשר העתקתו למקום חדש לבקשת הבעלים, הצריך דיונים משמעותיים ומתן פתרונות שונים ויצירתיים מצד היזמים נוכח ציוד יקר המצוי במכון אשר לא ניתן להעתקה".
אחד המקרים המפתיעים בפרויקט היה גילוי נכס "אבוד" השייך למדינת ישראל. עו"ד ינון הסביר: "מקרה ייחודי היה נכס שעל אף שהינו בבעלות מדינת ישראל, בתחילת התהליך המדינה לא זיהתה אותו ולא הכירה בו. גם פניות לחברות המשכנות לא סייעו, וגם שם לא ידעו לתת לנו מענה. רק לאחר התמדה נמרצת מצד היזם ובעלי הדירות, ולאחר בדיקות חוזרות, אישרה המדינה כי הנכס אכן שייך לה. כעת נבחנות אפשרויות חוקיות לרכישת הזכויות מהמדינה". הוא הוסיף: "המקרה הזה ממחיש שפרויקטי התחדשות עירונית מהווים גם מנוף לאיתור נכסים וניצול טוב יותר של קרקע ציבורית שנשכחה לאורך השנים".
בנוגע להיקף הביצוע, עקביה אמר: "במהלך המשא ומתן עם בעלי הדירות עלתה בקשה מצד הדיירים להקים את הפרויקט כולו בהינף אחד. על אף שמדובר בפרויקט בהיקף גדול מאוד הכולל הקמה של כמעט 200 יחידות דיור קיימות וקרוב ל-800 יחידות חדשות ושטחי מסחר, השאיפה שלנו היא להיענות לרצון בעלי הדירות ולבצע את ההקמה בשלב אחד.
השותפות בין הכשרת הישוב לבית וגג החלה לפני כשנתיים. מריאש הסביר: "כששתי חברות מובילות, ותיקות ומנוסות חוברות יחד, מדובר במכפיל כח משמעותי, ובפרויקט גדול כמו העלייה השנייה, זה משרת את הדיירים והרוכשים ומאפשר לנו רוחב פעולה גדול יותר".
עקביה הוסיף כי "בימים אלה אנו מתחילים להתקדם לעבר שיווק פרויקט 'העלייה השנייה' שלהערכתי יצא לדרך במחצית הראשונה של 2026 ויהיה מהאיכותיים והמובילים בעיר".
