סבסוד ממשלתי מבקש לגשר על פער הכדאיות הכלכלית ליזמים בפריפריה; קריית שמונה מובילה עם 7 פרויקטים מתוכננים
פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו לחלק בלתי נפרד מהנוף העירוני בישראל, אך מבט מעמיק חושף תמונה מורכבת: בעוד מרכז הארץ זוכה לתנופת בנייה משמעותית במסגרת התחדשות עירונית, הפריפריה נותרת מאחור. הפער נובע בעיקר מסיבות כלכליות – ללא מכפיל גבוה מספיק, היזמים פשוט אינם רואים כדאיות בקידום פרויקטים בערי השוליים. כעת, הרשות להתחדשות עירונית מנסה לשנות את המשוואה באמצעות מענקים משמעותיים שיעודדו יזמים להגיע לפריפריה.
הסטטיסטיקה מדברת בעד עצמה: ברשימת הערים המובילות בתחום התכנון של התחדשות עירונית, קריית ים היא כמעט היחידה שעדיין אפשר להגדירה כפריפריאלית. ואולי אפילו היא כבר אינה עונה להגדרה זו – בעידן שבו משפחות רבות עוברות לכרמי גת ויבנה נחשבת ל"עיר קרובה למרכז", גם הערים הצפוניות עם קו חוף הופכות לאטרקטיביות יותר.
עורכי הדין המלווים את תחום ההתחדשות העירונית בפריפריה מדגישים כי האתגר המשפטי והכלכלי בפרויקטים אלה שונה מהותית ממקבילו במרכז. "ליזמים בפריפריה יש צורך בוודאות משפטית וכלכלית גבוהה יותר, במיוחד כשהם נדרשים להתחייב להשקעות ארוכות טווח במקומות שבהם ערכי הקרקע עדיין נמוכים," מסבירים מומחים בתחום. הרשות להתחדשות עירונית הבינה זאת, ובשנת 2024 החלה להציע מענקים כספיים משמעותיים ליזמים כדי למשוך אותם לאזורים פריפריאליים.
במהלך השנה קודמו מתחמי פינוי-בינוי המצויים בשלב של תכנון מפורט, הכוללים כ-17 אלף יחידות דיור בסך הכל. מבחינת החלוקה הגאוגרפית, קריית שמונה מובילה באופן מפתיע עם 7 פרויקטים, עובדה מעניינת במיוחד לאור המכה הקשה שספגה העיר במהלך המלחמה, כאשר רבים מתושביה פונו לאזור המרכז.
הנתונים מהרשות להתחדשות עירונית מצביעים על פריסה רחבה: בטבריה, עיר שנטשו אותה משקיעים לאחרונה, מתוכננים שני פרויקטים שיכללו כ-2,300 יחידות דיור. בשלומי, שם נדחה לאחרונה מכרז לבניית צמודי קרקע, ישנו פרויקט אחד. במגדל העמק מתוכננים 4 פרויקטים, בבית שאן 3, בחצור הגלילית 2, ובצפת 5. בדרום הארץ, שדרות צפויה לראות בנייה של מעל 500 יחידות דיור, ובאילת מתוכננים 6 פרויקטים שיכללו מאות יחידות דיור חדשות.
עורכי דין המתמחים בתחום ההתחדשות העירונית מסבירים כי האתגר המשפטי בליווי פרויקטים בפריפריה כפול: מצד אחד, יש לוודא שהיזמים מקבלים את כל ההטבות והתמריצים שהמדינה מציעה, ומצד שני, יש לדאוג שזכויות בעלי הדירות הקיימות לא ייפגעו. "פרויקטים בפריפריה מחייבים אותנו לחשיבה יצירתית על מודלים משפטיים וכלכליים שיאפשרו כדאיות לכל הצדדים," מציינים המומחים.
התחדשות עירונית בפריפריה אינה רק עניין של הגדלת היצע הדירות – היא משמעותית גם מבחינה ביטחונית. פרויקטים אלה יוצרים אלפי ממ"דים חדשים, ובכך מגבירים את תחושת המוגנות של התושבים. יתרה מזאת, המחירים האטרקטיביים יחסית עשויים למשוך תושבים מהמרכז לפריפריה, ובכך לתרום לפיזור האוכלוסייה בצורה מאוזנת יותר.
החשיבות של התחדשות עירונית בפריפריה עולה גם בהקשר המשפטי של יחסי הכוחות בין יזמים לבעלי דירות. במרכז, שם הכדאיות הכלכלית ברורה, בעלי הדירות נהנים מעמדת מיקוח חזקה יותר. בפריפריה, לעומת זאת, בעלי הדירות נמצאים בעמדת נחיתות מובנית – היזמים מסתכנים יותר ולכן דורשים תנאים טובים יותר. "התמריצים הממשלתיים מסייעים לאזן את יחסי הכוחות," מסבירים עורכי דין בתחום, "ומאפשרים לבעלי דירות בפריפריה לקבל תמורות הוגנות יותר."
עם זאת, האתגרים ברורים. בעיר כמו חריש, למשל, גם פרויקטים של מחיר מטרה לא תמיד מצליחים. כאשר היזם אינו יכול לגבש תכנית עסקית סדורה שתבטיח רווחיות, במיוחד בתקופה של ריבית גבוהה, הוא מעדיף לעתים להימנע מכניסה לפרויקט.
מומחי נדל"ן מציינים כי המענקים הממשלתיים מהווים צעד בכיוון הנכון, אך נדרשת מערכת תמיכה הוליסטית יותר. "ההתחדשות העירונית בפריפריה מחייבת חשיבה אסטרטגית ארוכת טווח הכוללת פיתוח תשתיות, תחבורה ותעסוקה," מסבירים המומחים. "ללא אלה, גם הבניינים החדשים לא יספיקו למשוך אוכלוסייה חזקה לפריפריה."
הדיון על התחדשות עירונית בפריפריה מקבל משנה תוקף לאור המצב הביטחוני. קריית שמונה וערי הצפון האחרות ספגו פגיעות קשות במהלך המלחמה האחרונה, ופרויקטים של התחדשות עירונית עשויים להוות חלק משמעותי בתהליך השיקום. "מבחינה משפטית, יש כאן הזדמנות לשלב הוראות מיוחדות בהסכמי ההתחדשות העירונית שיתנו מענה לצרכים הביטחוניים הייחודיים של אזורים אלה," מציינים עורכי דין העוסקים בתחום.
מצבה של טבריה מדגים היטב את המורכבות. העיר, שבשנים האחרונות חוותה נטישה של משקיעים, צפויה כעת לראות שני פרויקטים משמעותיים שיכללו אלפי יחידות דיור. היכולת להפוך מגמה זו מדגימה את הפוטנציאל הטמון בתמריצים הממשלתיים הנכונים.
המהלך של הרשות להתחדשות עירונית מייצג תפיסה רחבה יותר של פיתוח הפריפריה. במקום להסתמך רק על בנייה חדשה בשטחים פתוחים, ישנה הכרה בצורך לחדש ולשדרג את המרקם העירוני הקיים. "מבחינה משפטית, זוהי תפיסה מתקדמת שמכירה בזכות לדיור נאות גם בפריפריה," מציינים מומחי משפט.
ההתפתחות בתחום ההתחדשות העירונית בפריפריה מייצרת גם הזדמנויות חדשות לקהילה המשפטית. עורכי דין המתמחים בתחום הנדל"ן והתכנון והבנייה נדרשים כעת להרחיב את הידע והמומחיות שלהם גם לפרויקטים בפריפריה, על המאפיינים הייחודיים שלהם. "המסגרת המשפטית של פרויקטים בפריפריה מחייבת הבנה עמוקה של מערכות התמריצים הממשלתיות ושל האתגרים הספציפיים באזורים אלה," מסבירים מומחים.
בסופו של דבר, ההשקעה הממשלתית בהתחדשות עירונית בפריפריה אינה רק עניין כלכלי, אלא גם חברתי וביטחוני. הפרויקטים המתוכננים בקריית שמונה, טבריה, שדרות ואילת עשויים להוות נדבך משמעותי בחיזוק חוסנן של ערים אלה ובהפיכתן לאטרקטיביות יותר עבור אוכלוסיות חדשות.
המבחן האמיתי יהיה ביישום. הניסיון מלמד כי הפער בין תכנון לביצוע בתחום ההתחדשות העירונית עשוי להיות משמעותי, במיוחד באזורי פריפריה. המסגרת המשפטית והליווי המקצועי של פרויקטים אלה יהיו קריטיים להצלחתם ולהשגת המטרות החברתיות והכלכליות שלשמן הם נועדו.
עבור קהילת עורכי הדין העוסקים בתחום הנדל"ן והתכנון והבנייה, התמורות בתחום ההתחדשות העירונית בפריפריה מייצרות אתגרים והזדמנויות חדשים. היכולת לנווט במורכבות של פרויקטים אלה, תוך איזון בין האינטרסים של היזמים, בעלי הדירות והרשויות, דורשת מומחיות ייחודית שתהיה מבוקשת מאוד בשנים הקרובות.
