בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה נקבע כי המסדר הכרמליתי לא יידרש לשלם לעיריית חיפה היטל השבחה בסך 20 מיליון שקל. ההחלטה מסיימת סכסוך משפטי שנמשך מספר שנים בין המוסד הדתי הוותיק לבין העירייה, סביב הסכם פשרה שנחתם בשנת 2009 ושנמצא בסופו של דבר בלתי חוקי.
מסדר הכרמליתים היחפים הוא מסדר אפיפיורי קתולי שהוקם על הר הכרמל והוא מאוכלס על ידי נזירים מאז המאה ה-12. בצמוד למנזר נמצאת קרקע נרחבת בשטח 231 דונם בבעלות המסדר, הממוקמת מדרום לסטלה מריס, מצפון לרחוב טשרניחובסקי, ובצידה המערבי מדרונות הכרמל. המסדר קידם תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע משטח פרטי פתוח שחלקו לצורכי ציבור, לקרקע למטרות מגורים עם פוטנציאל לבנייה של 350 יחידות דיור לצד מסחר, מלונאות וכ-160 יחידות דיור של דיור מוגן.
בעת הגשת התוכנית הכרמליתים הצהירו כי התמורות מהקרקע יחזרו לעיר חיפה. בכוונתם היה להקים על חשבונם טיילת, אמפיתיאטרון, מתחם גנים, חניון ציבורי ופארק שייקרא פארק סטלה מריס. את ההכנסות הבטיחו להשקיע בפרויקטים ציבוריים של המסדר בעיר כמו הרחבת בית הספר כרמל, שיקום כיכר פריז ועוד, בעלות מוערכת של כ-50 מיליון דולר.
התוכנית הופקדה בדצמבר 2005 וקיבלה תוקף בפברואר 2007. לאחר אישורה, ערכה שמאית מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה שומה שקבעה כי ההשבחה נאמדת ב-134 מיליון שקל, כך שההיטל הוא מחצית מההשבחה, 67 מיליון שקל. המסדר לא ערער על השומה, אך לאחריה בוצעה הידברות בין הצדדים במשך מספר שנים.
בדצמבר 2009, לאחר שהתקבלה ברכת הוותיקן, נחתם הסכם פשרה בין המסדר לעירייה. בהסכם נקבע, בהתחשב בעבודות הציבוריות שהמסדר מתכוון ליזום על הקרקע, שניתן להפחית את סכום השומה מ-67 ל-20 מיליון שקל. סכום זה היה אמור להישלם במקרה של הגשת תוכנית בנייה וקבלת היתר, או בעת מכירת הקרקע.
תשלום היטל ההשבחה מתבצע כאשר מתקבל היתר לתוכנית או כאשר הקרקע נמכרת, אלא שהמסדר לא החל לבנות ולכן גם לא שילם את ההיטל. נכון להיום המסדר החליט שלא לממש את התוכנית בעשר השנים הקרובות. בשנת 2016 הודיע נציג המסדר כי לאחר קבלת ייעוץ משפטי, נודע לו כי ההסכם אינו חוקי והוא מודיע לעירייה על ביטולו בשל גביית כספים בלתי חוקית. בהמשך, החל מו"מ עם העירייה שלא הניב תוצאות, וב-2019 הגיש המסדר לבית המשפט המחוזי בחיפה את התביעה לביטול ההסכם באמצעות עו"ד רג'א ג'מאל.
בתביעה טען המסדר כי בניגוד לעמדת העירייה, התוספת השלישית לחוק קובעת כי הם זכאים לפטור מהיטל השבחה בהיותם מסדר דתי כנסייתי קתולי המתקיים מאות שנים. "נכפה על המסדר שלא כדין 'לוותר' על הפטור מתשלום היטל ההשבחה ו'להתנדב' לשלם סך של 20 מיליון שקל. העובדה שהדרישה הבלתי חוקית עוגנה בהסכם, אינה יכולה להכשיר גביה בלתי חוקית", נכתב בתביעה.
עוד נטען על ידי המסדר כי ההסכם נכרת בניגוד לתיקון מס' 84 לחוק התכנון והבנייה, האוסר על שומות מוסכמות בין הוועדה המקומית לנישום. תיקון 84 נכנס לתוקף במאי 2009, כמה חודשים לפני החתימה על ההסכם. עוד נטען כי לא ניתן לגבות היטל השבחה בתמורה לעבודות ציבוריות או בדרך אחרת והתשלום חייב להיות בכסף.
בעירייה טענו מנגד כי מדובר בהסכם חתום שהמסדר מנסה להתחמק ממנו רק כיוון שכעת הוא אינו כדאי לו מבחינה כלכלית. לטענת העירייה, השומה לקרקע נערכה כדין, והמסדר קיבל את השומה אך פנה כדי לקזז את עלות העבודות הציבוריות שבכוונתו לבצע. "רק לאחר שנים רבות מיום חתימת ההסכם, במעמד חגיגי בנוכחות ראש העיר, לאחר שהתקבלה ברכת הנהלת המסדר היושבת ברומא, החליט המסדר כי אין כדאיות כלכלית להסכם וניסה לבטל אותו", נכתב בטענות העירייה.
בהחלטה נכתב כי תיקון מס' 84 ביטל את האפשרות לנהל משא ומתן על גובה השומה, וכי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה. עוד נכתב כי הסכם הפשרה שעליו חתמו העירייה והמסדר אינו אלא שומה מוסכמת, המנוגדת לתיקון מס' 84 ולתכליתו. השופטת עפרה אטיאס קיבלה את טענות המסדר והורתה על ביטול ההסכם בשל אי חוקיותו.
