ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה קיבלה השבוע ערר של חברת ד.שליט נגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה, שסירבה לאשר בקשה להיתר לחיזוק מבנה ברחוב רחל 42 בשכונת כרמליה. החלטת ועדת הערר, בראשות עורכת הדין הדר מנצורי דוד, קובעת כי הבקשה תאושר בהתאם להמלצת הצוות המקצועי של הוועדה המקומית, וביטלה את החלטת הדחייה.
הבקשה שהוגשה במאי 2022 מציעה הריסת מבנה קיים בן שלוש קומות עם שש יחידות דיור, והקמת מבנה חדש בן שש וחצי קומות מגורים מעל קומת חניה, שיכלול 14 יחידות דיור. הפרויקט עומד בדרישות מדיניות הוועדה המקומית משנת 2020 לבחינת בקשות לחיזוק לפי תמ"א 38, ושכונת כרמליה מסווגת במסגרתה במתחם הכרמל עם מגבלת צפיפות של 15 יחידות דיור לדונם.
לאחר פרסום הבקשה הוגשו התנגדויות על ידי תושבי הסביבה, שטענו בין היתר למחסור בתשתיות ובשטחי ציבור, מצוקת חניה ובעיות בגובה הבניין. הצוות המקצועי של הוועדה המקומית המליץ לאשר את הבקשה, תוך מענה לטענות המתנגדים. על פי ההמלצה, האוכלוסייה הצפויה להתווסף בכרמליה צפויה לקבל מענה מלא במוסדות הציבור הקיימים בשכונה ובגבולותיה במהלך שנתיים עד שלוש השנים הקרובות.
אולם בינואר השנה דחתה הוועדה המקומית את המלצת הצוות המקצועי והחליטה לדחות את הבקשה. בהחלטתה קבעה הוועדה כי "הוועדה סבורה שיש לרסן פרויקטים של תמ"א 38 בכרמליה, משום שמומש סף הקיבולת להעמסה על השכונה". עוד צוין בהחלטה כי בית הספר הרצל השכונתי הגיע לסף הקיבולת, ושאין יכולת קיבולת לתשתיות ולהגדלת שטחים ציבוריים פתוחים.
ועדת הערר דחתה את נימוקי הוועדה המקומית וקבעה כי ההחלטה לא מבוססת ועומדת בסתירה למסמכי המדיניות של הוועדה המקומית ולבדיקות מעודכנות שבוצעו בשכונה. בהחלטת ועדת הערר נכתב כי החלטה לפיה לא ניתן להוציא היתרים לחיזוק בשכונת כרמליה בשל מימוש קיבולת שטחי הציבור איננה מבוססת ועומדת בסתירה למסמכי המדיניות.
ועדת הערר הצביעה על כך שבדיקה פרוגרמטית מעודכנת שערכה עיריית חיפה ביוני 2023 העלתה כי כל יחידות הדיור שהתבקשו, כולל אלה שבבקשה הנדונה, צפויות לקבל מענה במהלך השנים הקרובות במסגרת מוסדות הציבור הקיימים בשכונה. הבדיקה הצביעה גם על פתרונות נוספים, ובהם מגרש פנוי ברחוב ויצ"ו בשטח של 3.2 דונם שניתן להקים בו מעונות וגני ילדים, ואגף שלם שאינו בשימוש בבית הספר דוד ילין.
בנוסף, ועדת הערר התייחסה לתכנית להתחדשות בניינית שמקודמת בימים אלה על ידי עיריית חיפה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמיועדת להחליף את תמ"א 38. בנספח הקיבולות המעודכן לתכנית זו נקבע כי בשכונות כרמליה ושמבור יחד ניתן להוסיף עוד 638 יחידות דיור בשלב המיידי ללא התניות פרוגרמטיות, למעט תיגבור תחבורה ציבורית ותכנון שביל אופניים.
ועדת הערר קבעה כי שינוי במדיניות שישלול את תמריצי התמ"א באחת מהשכונות המרכזיות אינו יכול להיעשות אגב דיון בבקשה פרטנית, לא כל שכן בבקשה שנערכה וקודמה בהתאם למסמכי מדיניות תקפים. בהחלטה נכתב כי אמירת הוועדה המקומית בדבר מיצוי קיבולת שטחי הציבור בשכונה היא אמירה מרחיקת לכת, אשר לא רק שאינה מגובה בנתונים, אלא עומדת בסתירה לבדיקות פרוגרמטיות מקצועיות שנעשו לאחרונה.
ועדת הערר הדגישה כי על הרשות המקומית מוטלת החובה לנקוט בצעדים הדרושים להגדלת שטחי הציבור בשכונה, על מנת להיערך לתוספת יחידות הדיור הצפויה בעתיד. הבקשה תאושר בהתאם להחלטת הצוות המקצועי ובכפוף להתאמת קומת החניון למדיניות.
