דירות בהמתנה: חיפה בין הערים עם מלאי גבוה ולחץ להורדת מחירים

סקירה חדשה של משרד האוצר מצביעה על תופעה בשוק הנדל"ן המשפיעה על מחירי הדירות בחיפה ובערים נוספות בישראל. מדובר בבעלי דירות שקנו דירה חדשה וכעת נמצאים בלחץ למכור את דירתם הישנה תוך שנתיים, כדי להימנע ממיסוי כמשקיעים. חיפה נמצאת בין הערים עם מלאי גבוה של דירות כאלה, מה שעשוי להוביל להורדת מחירים באזור.

על פי הנתונים, בחיפה ישנן כ-3,000 עד 3,500 דירות בהמתנה למכירה, כאשר הזמן הממוצע למכירת כל המלאי בקצב הנוכחי נע בין 4 ל-5 חודשים. זאת לעומת אזור המרכז שבו המלאי יספיק ליותר מחצי שנה, או ערים כמו טבריה, נצרת וחדרה שבהן המלאי קטן בהרבה ועומד על 500 עד 1,000 דירות בלבד.

התופעה נובעת מחוק מיסוי מקרקעין הקובע כי מי שקנה דירה חדשה וטרם מכר את דירתו הישנה תוך 24 חודשים, נחשב כמשקיע ונדרש לשלם מס רכישה של 8% על הדירה השנייה. גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי באוצר, התייחסה לכך והסבירה: "בעבר יזמתי שינוי חקיקה במיסוי מקרקעין, אי שם לפני עשר שנים. כאשר ביקשנו לקצר את התקופה בה יכולים משפרי הדיור להמשיך ולהחזיק בדירתם הישנה אחרי שכבר רכשו דירה חלופית. מ-24 חודשים ל-12".

בן נאים הוסיפה: "יצאנו אז רק עם חצי תאוותנו בידנו. התקופה קוצרה ל-18 חודשים, בהוראת שעה בלבד. לכן אנחנו שוב עם 24 חודשים. גם זה לא בהכרח יספיק לרבים להיחלץ מתשלום מס של מאות אלפי שקלים. אלא אם כן יחתכו במחיר".

על פי הדיווח, ההאטה בשוק הובילה את בעלי דירות יד שנייה למצב שבו הם מוכנים להוריד 300 עד 400 אלף שקל ממחיר הדירה כדי למנוע תשלום מס למדינה. רוב הרוכשים מעדיפים להוריד במחיר מאשר לשלם מס רכישה נוסף.

מסקירת האוצר עולה כי השכיחות הגבוהה ביותר של דירות בהמתנה היא כיום באזור המרכז, בניגוד לשנים עברו בהן אזורי הדרום וחיפה הובילו בתחום. בן נאים בחנה כמה זמן יקח בכל אזור למכור את המלאי בקצב המכירות הנוכחי של דירות יד שנייה. לפי הנתונים, יש מלאי מספיק של יותר מחצי שנה באזור המרכז וקרוב לחצי שנה בתל אביב והשרון, כשבמקביל יש בשוק גם 46 אלף דירות חדשות.

ערים נוספות עם מלאי גדול הן נתניה, שבה הזמן הממוצע למכירת הדירה נע סביב 5 עד 6 חודשים, ורחובות עם מלאי שיספיק לבין 5 ל-6 חודשים. נצרת נמצאת גם היא על קו התפר של 4 עד 5 חודשים למכירת כל מלאי הדירות. באזור באר שבע המלאי יספיק ליותר מארבעה חודשים, ובחדרה המלאי יספיק לפחות מ-4 חודשים.