"מגן הפרט מול הרשויות": העליון דוחה עמדת העיריות בנושא היטלי השבחה על תמ"א 38

בית המשפט העליון קבע השבוע, בהרכב של שלושה שופטים פה אחד, כי בחישוב היטל השבחה בעת מכירת דירה אין לנטרל את עליית הערך שיצרה תמ"א 38. פסק הדין, שניתן על ידי השופט אלכס שטיין, דחה ערעורים של ועדות התכנון והבניה בתל אביב ובירושלים וכן את עמדת היועצת המשפטית לממשלה בנושא, ומהווה הכרעה משפטית שתחול על כלל הרשויות המקומיות במדינה, לרבות חיפה, נשר והקריות.

במרכז הנדל"ן דווח כי ההכרעה שמה קץ למחלוקת משפטית ארוכת שנים בין רשויות מקומיות לבין בעלי דירות בנושא האופן שבו יש לחשב את היטל השבחה כאשר בעלי דירות מוכרים נכס שעבר חיזוק במסגרת תמ"א 38. הרשויות המקומיות טענו שיש לנטרל את עליית הערך שנוצרה מתמ"א 38 בחישוב המצב הקודם, מה שהוביל לחיובים גבוהים בהיטל השבחה. בית המשפט קבע כי גישה זו אינה נכונה וכי יש להביא בחשבון את מלוא השווי של הזכויות כפי שהן משתקפות בשוק.

עו"ד בנימין קריתי, שייצג את המערער בתיק והגיש את הערעור למחוזי על החלטת ועדת הערר המחוזית תל אביב, הסביר את משמעות הפסיקה: "הפסיקה הינה כללית ומחייבת את כלל הרשויות המקומיות ושמה סוף פסוק לניסיון של העיריות לגבות היטל השבחה בגין התעשרות וירטואלית של בעלי דירות. לדבריו, הנזק המוערך לעיריית תל אביב לבדה עומד על כ-50 מיליארד שקלים.

קריתי הוסיף כי "מבחינות רבות זה מאבק של הפרט הבודד מול הרשויות המקומיות החזקות, שנתמכו על ידי היועצת המשפטית לממשלה ועל ידי מרכז השלטון המקומי. בית המשפט העליון הפך במקרה זה למגן הפרט וקיבל את פסיקתו פה אחד, מה שלא מותיר אפשרות לדיון נוסף בפסק הדין". לדבריו, "תלויים ועומדים יותר מ-2,000 תיקים משפטיים שהמתינו לפסק דין זה. והתוצאה החדה וברורה תאלץ את השלטון המקומי לחשב מסלול מחדש ולהשיב למוכרי הדירות מיליארדי שקלים שכבר נגבו".

המקרה המקורי שהגיע לעליון עסק בתושב חוץ שחויב בהיטל השבחה על מכירת שתי דירות בסכום של כמיליון שקלים. הערעור שהגיש קריתי בשם מרשו לבית המשפט המחוזי התקבל, והערעור הנגדי של הועדה המקומית לתכנון ובניה נדחה פה אחד בעליון.

על פי מרכז הנדל"ן יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, הגיבה לפסק הדין: "אני מברכת על פסקת בית המשפט העליון אשר עושה צדק, אחרי שנים רבות, עם אלפי בעלי נכסים בעיר שקיבלו דרישת שומה מוגזמת ללא הצדקה. לאורך כל הדרך טענו שלא ניתן להתעלם מהשפעתה של תוכנית תמ"א 38 על שווי הנכסים. טוב שבית המשפט הכריע בנידון ושם לנושא סוף".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל תיאר את ההכרעה כ"מהפכה בהיטלי השבחה בישראל". לדבריו, "העיריות התעלמו מהזכויות הנובעות מתמ"א 38 במצב הקודם וחייבו בעת מכר אלפי בעלי דירות ישנות בהיטלי השבחה, שבתל אביב כדוגמה הגיעו לכ-300 עד 400 אלף שקלים לדירה. לאורך כל השנים טענו כי במבחן השמאי יש להתחשב בזכויות התמ"א ואין לגבות היטלי השבחה בגינן – ובית המשפט העליון העניק כעת לטענותינו חותמת סופית".

עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' אמר למרכז הנדל"ן כי "בית המשפט בחר בבחינה מהותית של אירוע המס. אם תנוטרל השפעת התמ״א על השווי במצב קודם, יגדל שיעור ההשבחה במידת ההשבחה של התמ״א. בית המשפט בצדק קבע, כי אם נלך בדרך הנטרול, יצא שהנישום יישא בפועל גם בהשבחה שמקורה בתמ״א. הנימוק בהחלט נכון ובעיקר יקל על מלאכת השומה שהייתה טעונה התערבות מלאכותית בשווי השוק".

עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה ממשרד עוה"ד קמנקוביץ-זלמנוביץ, שמייצג למעלה מ-300 בעלי בניינים ודירות, הסביר: "הכרעת בית המשפט העליון אימצה למעשה את העמדה אותה הובלנו, לפיה יש להתחשב בזכויות התמ"א כמצב קודם בהתאם לשווי השוק שלהם, כאשר בחינה זו מעלה באופן חד משמעי כי תכניות עירוניות מפורטות כגון תכניות הרובעים לא השביחו את המקרקעין, ואין לגבות בגינן תשלום השבחה".

שמאי המקרקעין ליאור יוסף בדש, מומחה להיטלי השבחה, ציין כי "שופטי בית המשפט העליון דנו לעומק בטענות וקבעו כי פסקי הדין של בתי המשפט המחוזיים נכונים. העיקרון שנקבע בניגוד לעמדת העיריות ולעמדת היועמ"שית והשלטון המקומי, הוא שיש להביא בחשבון באומדן שווי המצב הקודם את השפעת פוטנציאל תמ"א 38. בסעיף 89 לפס"ד אף נקבע עיקרון חדש כמצוטט והוא: הוועדה המקומית לא נתנה, הוועדה המקומית לא תיקח".

עו"ד ענת בירן תיארה את פסק הדין כ"מחזיר את השפיות לעולם היטל ההשבחה". לדבריה, "זהו פסק דין מכונן שמבהיר את ההגיון הכלכלי והתכליתי של היטל השבחה, ומונע הטלת מיסוי יתר על ציבור גדול של אזרחים שמצאו עצמם נדרשים לתשלומי מס חסרי תקדים וחסרי הצדקה. היוזמה הפסולה שהחלה בה עיריית תל אביב לגבות היטל השבחה בגין זכויות תמ״א 38 בשעת מכירת דירות, הטילה נטל כספי מופרך על מוכריהן והיתה גורם נוסף לעליית מחירי הדירות".

בירן הוסיפה: "פסק הדין מאופיין בראייה כלכלית וחברתית חדה ומנומקת ואני מברכת את בית המשפט על הפסיקה החשובה ועל נימוקיה. אנו מייצגים תושבים בעשרות עררים שהגישה הועדה המקומית, הממתינים לפסיקה זו. אני מקווה שהעיריות יחזירו כספים ששולמו על ידי תושבים תמימים שהעדיפו לשלם במקום להילחם, וכיום מתברר ששילמו מס שאין לו בסיס חוקי".

עוד צויין במרכז הנדל"ן כי עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, סיכם: "פסק הדין הינו הגיוני ונכון ומתקן עיוות שבו רשויות גובות היטלים גם על זכויות שלא הן אישרו בתכנית. הניסיון לנטרל משווי המצב הקודם פוטנציאל תכנוני של התמ"א מסובך ולא נכון וקובע מסמרות והוראות שהחוק לא דרש אותם. הפסיקה הזו מחזירה את האיזון בין הציבור לרשויות. זהו צעד חשוב לשמירה על הוגנות כלפי בעלי נכסים פרטיים, ובמיוחד כלפי אזרחים שמוכרים דירות ישנות במסגרת תכניות חיזוק והתחדשות עירונית".

פסק הדין צפוי להשפיע על אלפי תיקים ברחבי הארץ ולחייב רשויות מקומיות להשיב כספים שנגבו מבעלי דירות בעקבות המדיניות שנדחתה.