נדחתה תביעה של המתווך קובי חמו: "לא ניתן לחייב בדמי תיווך ללא הסכם בכתב"

בית המשפט לתביעות קטנות בקריות דחה השבוע תביעה של מתווך מקרקעין שביקש לחייב זוג בתשלום דמי תיווך בסך 38,900 שקלים בגין רכישת דירה בקריית מוצקין. השופט יובל וסרקרוג קבע כי למרות שהמתווך סייע לצדדים ברכישת הדירה, אין מדובר במקרה חריג המצדיק התגברות על דרישת הכתב הקבועה בחוק המתווכים במקרקעין.

המקרה עוסק בקובי חמו, מתווך מקרקעין, שתבע את שי וענבר פרייליך לתשלום דמי תיווך לאחר שרכשו דירה מבעלות משפחת לוי בקריית מוצקין. לטענת המתווך, הוא זכאי לדמי תיווך בסכום של 43,000 שקלים, אך לאור תקרת הסכום שבתביעות קטנות הוא העמיד את תביעתו על סכום של 38,900 שקלים.

אין חולק בין הצדדים כי לא נחתם הסכם תיווך בכתב ביחס לרכישת הדירה. המתווך טען כי בהיותו הגורם היעיל בעסקה, ולאור יחסי חברות עם מוכרי הדירה ועם הנתבעים, לא נחתם הסכם תיווך, אך יש לחייב את הנתבעים בדמי התיווך שסוכמו מראש בעל פה ושהנתבעים היו מודעים להם היטב ואישרו.

שתי עסקאות מקבילות

המתווך טען כי שימש בשתי עסקאות מקבילות של הנתבעים: עסקה אחת למכירת דירת הנתבעים, שלגביה נחתם הסכם תיווך בבלעדיות אך בהמשך סוכם כי המתווך ישוחרר מההסכם, ועסקה שנייה שבה הנתבעים רכשו את דירת משפחת לוי בקריית מוצקין, שלגביה לא נחתם הסכם תיווך בכתב.

פרט חשוב שעלה בדיון הוא שהנתבעים ומשפחת לוי התגוררו באותו בניין קודם לרכישת הדירה, כאשר הנתבעים התגוררו בדירת 4 חדרים וחיפשו דירת 5 חדרים דוגמת דירת משפחת לוי.

רצף האירועים

על פי העובדות שהובאו בפני בית המשפט, עוד בחודש אוגוסט 2024 שלחו הנתבעים הודעה בקבוצת הוואטסאפ של הבניין, אם מי מבעלי הדירות מוכר את דירתו. הגברת לוי הודיעה לנתבעים כי דירתם מוצעת למכירה, אך לאור המחיר שביקשה משפחת לוי והצורך לבדיקת אפשרויות המימון, הנתבעים לא התקדמו בעניין.

ביום 18 בספטמבר 2024 חתם המתווך עם משפחת לוי על הסכם בלעדיות למכירת דירתם במחיר של 2.7 מיליון שקלים. בתחילת חודש נובמבר 2024 פנה המתווך אל הנתבעת בתגובה להודעות שפרסמה על כך שהיא מחפשת דירה באזור, והציע לה את דירת משפחת לוי, וזו מסרה לו כי היא כבר מכירה את הדירה.

במהלך חודש נובמבר 2024 פנתה הנתבעת אל המתווך וביקשה להגיע להתרשם מהדירה של משפחת לוי. ביום 29 בנובמבר 2024 ביקרו הנתבעים בדירה בליווי המתווך. לאחר הביקור, הביעו הנתבעים רצון ברכישת הדירה תמורת 2,480,000 שקלים.

ביום 4 בדצמבר 2024 הגיע המתווך לדירתם של הנתבעים, ובמעמד זה הסכימו הנתבעים כי המתווך ישמש כמתווך למכירת דירתם באותו בית משותף. בעקבות כך נחתם בין הצדדים הסכם תיווך בבלעדיות למכירת דירתם, כאשר דמי התיווך עמדו על 1.7% ממחיר המכירה. יחד עם זאת, לא נחתם טופס הזמנת שירותי תיווך עבור עסקת רכישת דירת משפחת לוי, שכן הנתבעים הודיעו כי אינם מעוניינים להמשיך את העסקה בטרם ימכרו את הדירה שלהם.

ביום 30 בינואר 2025 פנו הנתבעים למתווך וביקשו לבטל את הסכם הבלעדיות לעסקת המכירה של דירתם, והמתווך אישר זאת. ביום 12 בפברואר 2025 פנה הנתבע למתווך כדי לבדוק אודות מצב הדירה של משפחת לוי והעלה הצעה לרכישת הדירה בסכום של 2.35 מיליון שקלים, אולם הצעתו נדחתה.

הנתבעים ניהלו מו"מ עם משפחת לוי, וחתמו ביום 5 במרץ 2025 על חוזה לרכישת דירתם של משפחת לוי. ביום 6 במרץ 2025 המתווך פנה אל הנתבעים בדרישה לקבלת דמי תיווך עבור עסקת הרכישה, ומשפנייתו לא נענתה שלח ביום 13 במרץ 2025 מכתב התראה בו ביקש תשלום דמי תיווך בשווי 2% ממחיר הרכישה.

טענות הצדדים

המתווך טען כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה וכי לולא מעורבותו לא היו הנתבעים מגיעים לדירה ולא הייתה נקשרת עסקה בינם לבין משפחת לוי, שכן הוא אף סייע רבות במו"מ שהתנהל. המתווך טען כי יש לחייב את הנתבעים בתשלום דמי תיווך אף בהיעדרו של הסכם בכתב, שכן הנתבעים עקפו אותו, ניצלו את המידע שהתקבל דרכו, סיכלו את מאמציו והפרו את חובת התום לב שמוטלת עליהם.

מנגד, הנתבעים טענו כי לא נחתם עימם כל הסכם תיווך בכתב, כי הם פנו למשפחת לוי לאחר שהמתווך שחרר אותם מחוזה בלעדיות ולאחר שווידאו כי משפחת לוי שוחררה מחוזה בלעדיות עם המתווך. הנתבעים טענו כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה, שכן הם עצמם התגוררו באותו בית משותף, הכירו את משפחת לוי והתעניינו ברכישת הדירה עוד לפני שהמתווך שימש כמתווך בעסקה.

פסק הדין

השופט וסרקרוג דחה את התביעה ופירט את נימוקיו. השופט הפנה לסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין הקובע כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין. השופט ציין כי דרישת הכתב הינה דרישה מהותית וקוגנטית שמטרתה להבטיח את גמירות הדעת של הלקוח ולהגן עליו.

בהחלטה צוטטה פסיקה קודמת לפיה בית המשפט העליון קבע שניתן לאמץ באופן זהיר גישה המאפשרת הגמשה של דרישת הכתב במקרים מסוימים. עם זאת, במקרים בהם לא קיים חוזה תיווך בכתב כלל, יש מקום לנקוט בגישה מחמירה יותר, אחרת הוראות החוק ירוקנו מכל תוכן. "קשה לחשוב על מצב בו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב," צוטט מפסיקת בית המשפט העליון.

השופט קבע כי המתווך אמנם סייע לצדדים והיה מעורב ברכישת הדירה, והיה הראשון שהציג לנתבעים את הדירה, אלא שאין מדובר באותם מקרים חריגים וקיצוניים שבהם יש לחייב בתשלום דמי תיווך בהיעדר הסכם בכתב.

נימוקי הדחייה

השופט פירט מספר נימוקים לדחיית התביעה. ראשית, כבר ביום 4 בדצמבר 2024 כאשר הנתבעים חתמו על הסכם תיווך למכירת דירתם, המתווך לא החתים אותם על הסכם תיווך בנוגע לעסקת הרכישה של דירת משפחת לוי. "התובע לא סיפק הסבר המניח את הדעת מדוע לא החתים את הנתבעים מראש על הסכם תיווך וככל שלא עשה כן אין לו אלא להלין על עצמו," נקבע בפסק הדין.

שנית, המתווך לא הוכיח את המסוימות הנדרשת ובפרט את שיעור דמי התיווך שהוסכם עליו. המתווך טען בכתב התביעה כי סוכם על 1.5% משווי העסקה, אלא שבמכתב ההתראה ביקש 2% מהעסקה. בנוסף, בחלק מההתכתבויות נרשם כי ניתנה הנחה של 1.7 אחוז.

שלישית, לא הוכח כי הנתבעים התנהלו בחוסר תום לב קיצוני. "התנהלות הנתבעים אשר תחילה שוחררו מחובת הבלעדיות עם התובע בקשר לעסקת המכירה, וכן ווידאו כי משפחת לוי אינה מחויבת עוד בבלעדיות עם התובע, אינה מגיעה לרמה של חוסר תום לב קיצוני המצדיק התגברות על דרישת הכתב," קבע השופט.

השופט הוסיף כי לא ניתן להתעלם מכך שהנתבעים התגוררו באותה בניין יחד עם משפחת לוי וידעו על כך שמשפחת לוי מעוניינת למכור את דירתה ישירות ממשפחת לוי ומקבוצת הוואטסאפ של הבניין, עוד קודם למעורבותו של המתווך.

בנוסף, השופט ציין כי עדות המתווך היא בגדר עדות יחידה, והמתווך לא הביא לעדות את משפחת לוי כדי להפריך את טענות הנתבעים או כדי לבסס את טענותיו.

למרות דחיית התביעה, השופט החליט שלא יהיה צו להוצאות, שכן התרשם שהמתווך סייע לצדדים ברכישת הדירה כאשר זה פעל בתום לב לקידומה. כמו כן, הנתבעים לא השיבו לחלק ממכתבי ההתראה שנשלחו אליהם קודם להגשת התביעה. פסק הדין ניתן ביום 5 באוקטובר 2025.