מפת הבנייה: חיפה מתאוששת מול תחרות קשה מהקריות

חיפה התאוששה בשנתיים האחרונות מבצורת בנייה ארוכת שנים והגיעה למקום העשירי בארץ בהתחלות הבנייה ולמקום השמיני מבחינת הנפקת היתרי בנייה. זאת, על פי ניתוח גלובס שבחן את היתרי הבנייה והתחלות הבנייה בערים השונות בשנה וחצי האחרונה. המספרים מראים התאוששות משמעותית יחסית לנתונים הנמוכים שלהם הורגלה העיר בעשורים האחרונים, והיא צפויה לעלייה בולטת במספר המנופים.

ואולם, בניגוד למצב בירושלים ובתל אביב שמובילות את הבנייה באזורן ללא עוררין, לחיפה קמה תחרות קשה מצד ערי הלוויין שלה. במיוחד בולטות קריית ביאליק, עכו וקריית אתא, שבהן יש תנופת בנייה משמעותית בגין תוכניות ותמל שאושרו בהן. התחרות הזו מקשה על חיפה לשמור על מעמד מוביל באזור הצפון, למרות ההתאוששות המשמעותית שלה.

הניתוח הארצי מעלה כי ירושלים ותל אביב ממשיכות להוביל בפערי ענק בהנפקת היתרי בנייה. בירושלים הוצאו בשנה וחצי של 2024 ומחצית 2025 כ-10,291 היתרים, ובתל אביב 10,213 היתרים. אלה הערים שעתידות להוביל את הבנייה בישראל, לפחות עד לסוף השנה הבאה. שתי הערים הובילו גם בהתחלות הבנייה שבוצעו מתחילת שנה שעברה ועד לסוף מחצית השנה הנוכחית: בירושלים הוחל בהקמת 9,477 יחידות דיור ובתל אביב 9,305 יחידות דיור.

כשמתמקדים בערי הלוויין של המטרופולינים הגדולים, ניכר כי פתח תקווה, בת ים ורמת גן הצמודות לתל אביב מצויות בצמרת היתרי הבנייה ובהתחלות הבנייה. בית שמש ליד ירושלים עתידה לחדש את תנופת הבנייה שבה, שנחלשה ב-2024 אך התחזקה במהלך השנה הנוכחית.

במרכז תל אביב, רובע 4, התחום בין אבן גבירול במערב, נחל הירקון בצפון, נתיבי איילון במזרח ושדרות שאול המלך בדרום, הוא האזור הפעיל ביותר בעיר מבחינת בנייה למגורים, בעיקר כתוצאה מפרויקטים של התחדשות עירונית. רובע 3, התחום מנחל הירקון מצפון, הים במערב, רחובות בוגרשוב-בן ציון-מרמורק בדרום ואבן גבירול במזרח, מככב אף הוא בבנייה התל אביבית, אם כי בשיעורים נמוכים בהרבה. בירושלים אין מקום דומיננטי כמו רובע 4 בתל אביב, והשכונות הפעילות ביותר בבנייה היו רמת אשכול ותלפיות.

באר שבע, בדומה לחיפה, סובלת מתחרות עם הערים שבסביבתה הקרובה, ובראש ובראשונה מאופקים. מעמדה של באר שבע ממשיך להיחלש, והיא ניצבת במקום ה-17 בארץ מבחינת התחלות בנייה עם 1,510 התחלות מתחילת 2024 למחצית 2025, ובמקום ה-25 בהיתרי בנייה עם 1,234 היתרים בלבד. לעומתה, אופקים ניצבת במקום השלישי בהיקפי התחלות הבנייה ובמספר היתרי הבנייה שהונפקו בתקופה הנבדקת. בעיר נרשמו 4,410 התחלות בנייה ועוד 4,344 היתרי בנייה, מספרים שמשמעותם הכפלת העיר בתוך שנים ספורות.

עיר דרומית נוספת שהקדימה את באר שבע היא נתיבות, שבה הוחל בהקמת 1,933 יחידות דיור והונפקו היתרים ל-2,570 יחידות דיור. העיר החרדית אלעד עומדת לקראת גל בנייה כתוצאה משיווקי קרקעות בסוף 2023 ותחילת 2024. בשנה וחצי שנבדקה הונפקו בה יותר מ-1,500 היתרי בנייה, מספר משמעותי לגבי עיר שבכל ששת השנים שבין 2016 ל-2021 נרשמו בה שישה היתרים בלבד.

הרצליה נמצאת גם היא במגמת עלייה בבנייה. בחצי השנה הראשונה של 2025 הונפקו בה 926 היתרים, כמעט כמו סך ההיתרים שהונפקו ב-2023 וב-2024 ביחד. לעומתה, השכנה הצפונית רעננה צפויה להירגע מבחינת היקפי הבנייה. בעיר הוצאו בחצי הראשון של השנה 273 היתרים, בעוד שבכל אחת מהשנים האחרונות הונפקו בה יותר מ-1,000 היתרים.

עיר נוספת שצפויה להאטה היא קריית אונו, שבה הונפקו 253 היתרים במחצית הראשונה של השנה, לעומת יותר מ-1,000 שהונפקו גם ב-2023 וגם ב-2024. בעפולה הונפקו רק 91 היתרים בחצי השנה הראשונה של 2025, כעשירית מההיתרים שהונפקו ב-2023 וב-2024.

הירידה הבולטת ביותר בבנייה נראית באשקלון. בעיר הוצאו 470 היתרים במחצית הראשונה של השנה, וגם מבחינת התחלות בנייה נראה כי העיר מיצתה את הפוטנציאל שלה, אחרי מספר שנים שבהן היא נמנתה על המובילות בבנייה בארץ. העיר רושמת שנה רביעית ברציפות של ירידות בהיתרי בנייה.

שאלות ותשובות

איך מתאוששת חיפה מבחינת בנייה בשנתיים האחרונות?
חיפה התאוששה מבצורת בנייה ארוכת שנים והגיעה למקום העשירי בארץ בהתחלות הבנייה ולמקום השמיני מבחינת הנפקת היתרי בנייה בשנה וחצי האחרונה. המספרים מראים התאוששות משמעותית יחסית לנתונים הנמוכים בעשורים האחרונים, והעיר צפויה לעלייה במספר המנופים.

אילו ערים מתחרות בחיפה באזור הצפון?
לחיפה קמה תחרות קשה מצד ערי הלוויין שלה, ובמיוחד קריית ביאליק, עכו וקריית אתא, שבהן יש תנופת בנייה משמעותית בגין תוכניות ותמל שאושרו בהן. זאת בניגוד למצב בירושלים ובתל אביב שמובילות את הבנייה באזורן ללא עוררין.

אילו ערים מובילות בבנייה בישראל?
ירושלים ותל אביב מובילות בפערי ענק. בירושלים הוצאו בשנה וחצי כ-10,291 היתרי בנייה ובתל אביב 10,213 היתרים. בירושלים הוחל בהקמת 9,477 יחידות דיור ובתל אביב 9,305 יחידות דיור. אלה הערים שעתידות להוביל את הבנייה בישראל לפחות עד לסוף השנה הבאה.

איזו עיר צפויה להכפיל את עצמה בשנים הקרובות?
אופקים ניצבת במקום השלישי בהיקפי התחלות הבנייה ובמספר היתרי הבנייה. בעיר נרשמו 4,410 התחלות בנייה ועוד 4,344 היתרי בנייה מינואר 2024 ועד סוף יוני 2025. כשמדובר בעיר בת כעשרת אלפים יחידות דיור, משמעות המספרים הללו היא הכפלתה בתוך שנים ספורות.

אילו ערים חווות ירידה משמעותית בבנייה?
אשקלון מציגה את הירידה הבולטת ביותר בבנייה, עם 470 היתרים במחצית הראשונה של 2025 ושנה רביעית ברציפות של ירידות. גם רעננה, קריית אונו ועפולה צפויות להאטה משמעותית. באר שבע ניצבת במקום ה-17 בהתחלות בנייה ובמקום ה-25 בהיתרי בנייה, ומעמדה ממשיך להיחלש.