דרמה בקריית אליעזר: עיריית חיפה מתנגדת לתוכנית פינוי-בינוי שהיא עצמה קידמה

סערה בעולם הנדל"ן המקומי: עיריית חיפה יוצאת נגד תוכנית התחדשות עירונית למתחם הגנה/יואב בשכונת קריית אליעזר, תוכנית שאותה קידמה בעצמה ושאושרה רק לאחרונה על ידי הוועדה המחוזית. המהלך הדרמטי, שיוצג לדיון בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביום רביעי הקרוב, מסמן מפנה במדיניות העירייה כלפי פרויקטי פינוי-בינוי ומעורר דאגה בקרב יזמים בנוגע לכדאיות פרויקטים עתידיים באזור.

התוכנית המדוברת מבקשת להרוס חמישה מבנים ישנים עם 98 יחידות דיור, ולהקים במקומם שני מגדלים בני 33 קומות ומבנה נוסף בן 10 קומות, שיכילו סך הכל 474 יחידות דיור חדשות. מדובר במכפיל של כ-4.8 יחידות דיור חדשות על כל יחידה קיימת. למרות שהתוכנית כבר הופקדה בוועדה המחוזית בחודש יולי האחרון, מהנדסת העיר חיפה, אדריכלית אורית מרץ, ממליצה לוועדה המקומית להתנגד לה נחרצות.

חשש מקריסת תשתיות ומדיניות חדשה

בכלכליסט דווח כי ההתנגדות המפתיעה של העירייה נובעת, על פי מכתבה הרשמי, מחשש שמתחמים במכפילים גבוהים כל כך "לא יאפשרו מתן מענה לשטחי ציבור, וכי התשתיות העירוניות לא יעמדו בכך ועיריית חיפה לא תוכל לספק לתושבים רמת שירות נאותה". נראה כי לאחר בחינה מחודשת של תוכנית האב לשכונה, שאושרה בשנת 2021, העירייה מבינה כי קצב ההתחדשות המואץ בקריית אליעזר, המהווה מוקד מרכזי להתחדשות עירונית בחיפה, יגיע למימוש מלא מהר מהצפוי ויעמיס יתר על המידה על מערכות העיר הקיימות.

על פי תוכנית האב המקורית, מומלץ מכפיל של עד 3.5 בלבד, לצד בינוי של עד 10 קומות. אך המציאות בשטח שונה לחלוטין. הנתונים מראים כי המכפילים בפרויקטים האחרונים בשכונה הלכו וירדו – החל ממכפיל של 4.5 בתוכנית רוטשילד וכלה ב-3.83 בתוכנית מתחם 8. התוכנית הנוכחית, במכפיל של 4.83, נחשבת לחריגה במיוחד בעיני העירייה, אשר רואה בה איום על מדיניותה החדשה והשמרנית יותר. אורנה מור, ראש המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית חיפה, מציינת כי בעוד שבעבר תוכנית האב צפתה מימוש של 60% בלבד, כיום ברור כי המימוש יהיה 100%, כאשר לכל 30 המתחמים בשכונה יש תוכניות פינוי-בינוי בשלבים שונים. "תפקידנו לראות את התמונה המלאה," אומרת מור, "ולא לאפשר מצב שבו כל הקודם זוכה וייפגעו כלל התושבים החוזרים והחדשים".

מלחמת אגו או מציאות כלכלית?

הוועדה המחוזית, מנגד, בחנה בכובד ראש את טענות העירייה אך החליטה להפקיד את התוכנית, לאחר שבדיקה שמאיות העלתה כי הורדת המכפיל תפגע אנושות בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. נציגי הוועדה סבורים כי ההפרש של עשרות יחידות דיור בין המכפיל המוצע לבין המכפיל שהעירייה מוכנה לקבל (4.4) לא ישפיע באופן מהותי על צרכי הציבור.

הסוגיה מעלה לדיון את המתח הקיים בין הצורך להתחדש לבין היכולת לשאת את העומסים. יזמים רבים מזהירים כי המדיניות החדשה של העירייה עלולה לטרפד לחלוטין תוכניות פינוי-בינוי באזור. יזם ותיק הפועל בהתחדשות עירונית בנשר, טירת כרמל, וברחבי הקריות, הביע חשש כי תוכניות שמאושרות עם רווח יזמי של 15% בלבד אינן ריאליות. לדבריו, בשנתיים האחרונות עלו מחירי הביצוע ב-20% לעומת עלייה של 4% בלבד במחירי הדירות בחיפה, מה שגורם לכך שכל הפחתה במכפיל מסכנת את עצם קיומו של הפרויקט. נראה כי בערים אחרות באזור, כמו קרית ים וקרית מוצקין, המדיניות פתוחה יותר, וייתכן שהדבר יפנה יזמים להשקיע שם במקום בחיפה.

המהלך של עיריית חיפה נתפס כחלק ממגמה רחבה יותר של התנגדות למכפילים גבוהים. בתחילת אוגוסט (11.8.25), הוועדה המקומית בחיפה כבר התנגדה לתוכנית ההתחדשות של מתחם החותרים בקריית אליעזר, שכללה 533 יח"ד במקום 109 – מכפיל של 5. התנגדות זו, שנעשית בסמיכות זמנים, מוכיחה כי העירייה נוקטת בקו עקבי ושמרני, גם אם הדבר עלול להאט את תהליכי ההתחדשות עירונית המיוחלים.

השלכות על עתיד הבנייה באזור

הקרב על מכפילים גבוהים הוא חלק מהתמונה הגדולה של התכנון העירוני. מצד אחד, הערים שואפות להתחדש ולחדש את מלאי הדיור הישן. מצד שני, הן חייבות לוודא כי תשתיות הליבה – החל מכבישים, בתי ספר, גני ילדים, ושטחי ציבור פתוחים – יתאימו לגידול הצפוי באוכלוסייה. הדילמה מורכבת במיוחד בערים ותיקות כמו חיפה, קרית חיים, קרית אתא וקרית ביאליק, שבהן מערכות התשתית הקיימות אינן תמיד מותאמות לכמות הגידול.

ההחלטה שתיפול בוועדה המקומית ביום רביעי תקבע לא רק את גורל פרויקט הגנה/יואב, אלא גם תשלח מסר חד משמעי לשוק הנדל"ן כולו באזור חיפה והקריות ואף מעבר לכך, לערים כמו עכו וטירת כרמל. יזמים יצטרכו לבחון מחדש את האסטרטגיה הכלכלית שלהם, תוך התחשבות במדיניות העירייה הנוקשה. האם ניתן למצוא את נוסחת הקסם שתשלב בין כדאיות כלכלית ליזמים, צרכים ציבוריים של התושבים ויכולת הנשיאה של העיר? התשובה לשאלה זו תעצב את פני הנדל"ן האזורי בשנים הבאות.