תוכן שיווקי
בחיפה מבוצעות עסקאות רבות בבתים אשר נבנו לפני שנת 1980 ובהם קיים פוטנציאל של התחדשות עירונית – תמ"א 38.
בבחירתכם שמאי מקרקעין בחיפה המתמצא בתמ"א 38, עליכם לבדוק האם שמאי המקרקעין שבחרתם מודע ושולט במסמך המדיניות החדש.
וועדות מקומיות לתכנון ובנייה רבות מתוות מדיניות תכנונית שעל פיה יאושרו בקשות לניצול זכויות הבנייה מכח תכנית תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38.
על פי פרק ג' לתמ"א 38, סעיף 21, רשאי מוסד התכנון לאשר ביצוע תמ"א 38 על פי שיקולים תכנוניים, אדריכליים, שיקולי תשתיות ועוד.
בבואכם לבצע עסקה בבניין אשר חלה עליו תכנית תמ"א 38, עליכם להיעזר בשמאי מקרקעין בחיפה הבקיא ברזי החוק והמיסוי.
תרשים מפת אזורי התכנון:
מסמך המדיניות החדש לעניין תמ"א 38 בוצע בהתאמה לתכנית המתאר של העיר שמספרה חפ/2000.
שמאי מקרקעין בחיפה בבואו לבצע תחשיב כדאיות כללית ליזם או תחשיב תמורות לבעלים של דירה בבניין, נדרש להסתמך על מסמך המדיניות על מנת לקבוע את כדאיות הפרוייקט.
מסמך המדיניות קובע את תוספות הבנייה במתחמי השימור, כגון:
הכרמל הוותיק, מתחם היינה, שדרות הנדיב, שמבור, בת גלים, המושבה הגרמנית ועוד.
למשל, כל הבקשות בתחום המושבה הגרמנית יהיו כפופות לתכניות ומגבלות השימור.
לא יאושרו בקשות לתוספת זכויות וקומות מכח תמ"א 38 על המבנים הגובלים בציר המושבה. במבנים אלה ניתן יהיה לבצע חיזוק ולהרחיב דירה קיימת בלבד על 12.5 מ"ר לדירה עבור תוספת ממ"ד.
בשכונת הדר, ברחובות הרצל, החלוץ, הנביאים, הרצליה, שבתאי לוי וגאולה תהיה חובה לתכנון חזית מסחרית לחזית הרחוב ולא יותרו שימושי מגורים בחזית המסחרית.
דוגמא לתוספת בנייה בשכונת הדר ללא הקמת חניון תת קרקעי:
למסמך מדיניות זה, השפעה קריטית על כדאיות ביצוע פרויקט תמ"א 38 והתמורה לבעלי הדירות שהיזם יוכל לספק.
שמאי מקרקעין בחיפה אשר נדרש לסייע לדיירי הבניין מול משא ומתן מול היזם, נדרש לבצע אמדן הכדאיות הכלכלית ליזם בכדי שליזם ייוותרו שולי רוות אשר יאפשרו לו להרוויח בפרוייקט.
רווח גדול מדי ליזם אשר יוצא מגדר הסביר אמור להתחלק בין שאר בעלי הדירות. במקרה זה בעלי הדירות יכולים לדרוש תכנון טוב יותר לדירותיהם אשר יעלה את שווי הדירות, יעלה ליזם טיפה יותר אבל יתיר בידיו רווח יזמי סביר.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה על זכויות בנייה והיטל השבחה?
בכתבה זו, נחלק את זכויות הבנייה לשתי קבוצות. קבוצה א' – זכויות בנייה הניתנות לניצול וקבוצה ב' -זכויות בנייה אשר לא ניתנות לניצול מיידי.
במידה וקבלתם חיוב בגין היטל השבחה ופניתם לשמאי מקרקעין בחיפה לצורך הקטנת החיוב במס או ביטולו, בראש ובראשונה, שמאי המקרקעין אמור לבצע חלוקה רעיונית זו.
לדוגמא, הנכם בעלים של דירה בבית דו משפחתי בשטח בנוי של 100 מ"ר שנבנה בשנת 1990.
על החלקה חלות התכניות הבאות אשר מקנות זכויות בנייה:
תכנית משנת 2006: מתירה הקמת קומה נוספת בגודל של 100 מ"ר.
תכנית משנת 1996: מתירה הקמת מרתף בגודל של 80 מ"ר.
פניתם לשמאי דירות בחיפה לצורך אמדן היטל השבחה צפוי. שמאי בדירות בחיפה נדרש לנתח את מכלול זכויות הבנייה ולתת מקדמים שונים לזכויות הבנייה הזמינות ולזכויות הבנייה הדחויות.
בדרך כלל, הגיל הכלכלי של בית הינו כ – 60 שנה. לפיכך, ייתכן ואין כדאיות כלכלית להרוס מבנה בן 30 שנה לצורך הקמת המרתף.
לפיכך זכויות הבנייה בגין המרתף הינן דחויות לעוד 30 שנה. בתחשיב היוון של 5% לשלושים שנה, מקדם החיוב במס בגין זכויות הבנייה במרתף עומד על כ – 23%.
אם שוויו של מ"ר מבונה בשנת 1996 היה 3,000 ₪ צמוד מדד, החיוב בגין היטל ההשבחה הינו כ – 55,000 ₪ בלבד.
לעניין זכויות הבנייה לקומה נוספת, מימושן תלוי, בין היתר, בסוג הגג שיש למבנה (רעפים או שטוח) והיכולת של המבנה לשאת קומה נוספת.
בהנחה כי למבנה גג שטוח והמבנה יכול לשאת את מסת הקומה הנוספת, יבצע שמאי דירות בחיפה מקדם התאמה שנקרא "בינוי חדש על גבי ישן". מקדם מקובל הינו כ – 70%.
אם שוויו של מ"ר מבונה בשנת 2006 היה 4,000 ₪ צמוד מדד, החיוב בגין היטל ההשבחה הינו כ – 280,000 ₪ בלבד.
במידה ותבקשו להרחיב את הדירה, לא תחויבו בגין היטל השבחה עד ל 140 מ"ר. פטור זה הינו פטור סוציאלי הכפוף לתנאי שונים.
למאמר המלא מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בחיפה ורשימת תכניות הפינוי בינוי…
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
