מ-55,000 תושבים ל-194,000: קריית אתא מנסה לשלש את עצמה בעשור – וההתחדשות העירונית במרכז התמונה
קריית אתא, העיר הגדולה ביותר בשטחה מבין ערי מטרופולין חיפה, ניצבת בפני שינוי דמוגרפי חסר תקדים. תכנית המתאר הכוללנית שאושרה ב-2016 קובעת יעד של 194,000 תושבים ב-65,000 יחידות דיור עד שנת 2035 Calcalist – כמעט שילוש של האוכלוסייה הנוכחית. בניגוד ליתר ערי הקריות שנעדרות קרקע וסומכות על הריסה ובנייה מחדש בלבד, קריית אתא מפעילה מנגנון כפול: שכונות חדשות קמות על גבעות ריקות במקביל לחידוש מתחמי השיכונים הוותיקים. השילוב הזה, יחד עם הסכם גג ממשלתי בסדר גודל של מיליארדים, הופך את קריית אתא למעבדה הגדולה ביותר בצפון לניסוי מודל הפיתוח העירוני של ישראל.
הסכם הגג: 3 מיליארד שקל ו-19,000 דירות
בפברואר 2020 נחתם הסכם גג בין עיריית קריית אתא, רשות מקרקעי ישראל, משרד האוצר ומשרד הבינוי והשיכון. במסגרתו סוכם על בניית כ-19,000 יחידות דיור חדשות לצד כמיליון מ"ר של שטחי תעסוקה. תקציב ההסכם הוערך ב-3 מיליארד שקל. Ynet
למעלה מ-1.1 מיליארד שקל מתוך הסכום מיועדים לתשתיות על – כבישים, מחלפים, גשרים, פארקים, גני ילדים ובתי ספר. עבודות הפיתוח מבוצעות על ידי העירייה והחברה הכלכלית העירונית, כאשר רמ"י מעמידה תקציב נוסף לשדרוג תשתיות בשכונות הוותיקות. Ynet
הסכם זה הוא יתרון אסטרטגי שאין כמותו ביתר ערי הקריות. בעוד שבקריית מוצקין, קריית ביאליק וקריית ים יזמים נאלצים לממן תשתיות ציבוריות מתוך רווחי הפרויקט – מה שמגביל את הכדאיות – בקריית אתא הממשלה לוקחת על עצמה חלק ניכר מהנטל.
נכון לסוף 2024, שווקו כ-41.5% מתוך 16,549 יחידות הדיור שנכללו בהסכם Ynet – שיעור מימוש סביר בהשוואה לערים אחרות שחתמו על הסכמים דומים.
המסלול הראשון: שכונות חדשות על קרקעות פנויות
בניגוד לחברותיה שמוגבלות לשטח הבנוי, לקריית אתא עתודות קרקע רחבות בדרום ובמזרח, ועל גביהן קמות שכונות שלמות.
התכנית "קריית אתא – מתחם דרומי" משתרעת על כ-1,535 דונם בחלק הדרומי של העיר, מערבית לשכונת טל. בסך הכול ייבנו במתחם כ-4,561 יחידות דיור, כולל דיור מוגן. Ynet חברת קרדן נדל"ן, אחת מהזוכות במכרז רמ"י, קיבלה מועד של 20 חודשים להעברת החזקה בקרקע ו-5 שנים להשלמת הבנייה. יו"ר החברה, איילת שקד, הצהירה: "דווקא בזמן שהצפון נאבק עם מציאות ביטחונית סבוכה, חובתנו להמשיך ולחזק את האזור". Ynet
בשכונת גבעת אלונים, חברת שרביב מקימה 622 דירות ב-20 מבנים בני 5 עד 18 קומות ו-154 צמודי קרקע. השכונה בעלת אופי כפרי, עם ריאות ירוקות, שבילי אופניים וגן משחקים. עד כה אוכלסו כ-500 משפחות, ובימים אלה נמצאים בהקמה מגדל בן 18 קומות, בניין בן 10 קומות ו-28 צמודי קרקע. mynetkrayot
לאחרונה השיקה שרביב שלב חדש בשם "Tower Plus" – שלושה מגדלים בני 20 קומות, 72 דירות לכל מגדל, במחיר פתיחה של 1.72 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. Ice שרה אילין, סמנכ"לית השיווק בחברה, ציינה כי "השכונה מאופיינת בסביבה בעלת צפיפות נמוכה. המגדלים מאפשרים גם למי שמעדיף אורח חיים אורבני ויוקרתי למצוא את מקומו, ועדיין ליהנות מהאופי הייחודי". Ice
השכונה כולה צפויה לכלול כ-2,000 משפחות mynetkrayot – עיר קטנה בפני עצמה, שנבנית מאפס.
המסלול השני: חידוש המרקם הוותיק
אבל הסיפור של קריית אתא אינו רק שכונות חדשות על גבעות ירוקות. בליבה של העיר הישנה – בנייני שיכונים בני עשרות שנים, ללא ממ"דים, ללא חניות, עם תשתיות מוזנחות – מתחולל תהליך התחדשות שגדל בקצב מואץ.
בשכונת אג"ש הוותיקה אושרה בוועדה המחוזית תכנית מפורטת להקמת כ-1,600 דירות חדשות תחת כ-280 יחידות דיור מתקופת שנות החמישים. mynetkrayot מדובר בתכנית המפורטת הראשונה שאושרה ברחבי הקריות להתחדשות עירונית מלאה, וזו שפתחה את הדרך לפרויקטים נוספים באזור. החברה היזמית כבר ערכה כנס דיירים, והמתחם חולק ל-6 אזורי התחדשות. mynetkrayot
בפינת רחוב סוקולוב-העצמאות, אחד הצמתים המרכזיים של העיר, גשם החזקות יוזמת פרויקט פינוי-בינוי בהיקף של כ-500 מיליון שקל. 84 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יוקמו 3 עד 4 בניינים חדשים עם כ-400 יחידות דיור. Newshaifakrayot
חברת מטרופוליס נבחרה במכרז דיירים לפרויקט במרכז העיר, בין הרחובות רוטשילד והכרמל. לפי התכנון הראשוני, ייהרסו 83 דירות ב-5 מבנים ותחתיהן יקומו כ-270 דירות חדשות ב-4 בניינים בני 15 קומות, בתכנון משרד חן אדריכלים. Ynet
חברת גלעד מאי נבחרה לפרויקט התחדשות בגבול שכונת גבעה א', במסגרתו ייהרסו 69 דירות ויוקמו 6 בניינים בני 10 קומות עם קומה מסחרית. Nadlancenter גלעד יפרח, מנכ"ל החברה, אמר: "מדובר במהלך שמייצר פתרון מגורים המבטיח ביטחון ובטיחות לדיירים, דבר שהפך נדרש במיוחד לאור האיום הביטחוני מצפון". Nadlancenter
קבוצת אב-גד מקדמת לבדה כ-2,400 דירות בארבעה פרויקטים שונים בעיר Avgad-home – עובדה שמעידה על האמון שנותנים יזמים גדולים בפוטנציאל של קריית אתא.
הכביש העוקף והמטרונית: תשתיות שישנו את חוקי המשחק
חברת אלקטרה תשתיות זכתה בפרויקט הקמת הכביש העוקף של קריית אתא, המכונה "סובב אתא", בהיקף של 240 מיליון שקל. הקו יתחבר לרשת המטרונית של מטרופולין חיפה, ובעתיד גם לרכבת הקלה "נופית" שתקשר בין חיפה לנצרת. Calcalist הקו יחבר בין השכונות הוותיקות של העיר לשכונות החדשות שנבנות כיום. Calcalist
הפרויקט הזה הוא קריטי: ללא חיבור תחבורתי ראוי בין שכונות חדשות לישנות, קיים סיכון שייווצרו "שתי ערים" – אחת חדשה ומבוססת, ואחת ותיקה ומוזנחת. כביש סובב אתא אמור למנוע תרחיש כזה.
שינוי דמוגרפי: האוכלוסייה החרדית הגוברת
אחד המאפיינים הייחודיים של צמיחת קריית אתא הוא ההרכב הדמוגרפי שלה. העיר הפכה בשנים האחרונות לאבן שואבת עבור אוכלוסייה חרדית, Globes שנמשכת למחירי הדירות הנוחים ולקרבה לחיפה. קרן הנדל"ן תימורה, שרכשה את קניון כפיר במרכז העיר, הודיעה כי בכוונתה להתאים את הנכס לאוכלוסייה המקומית – שילוב עסקי מזון כשרים, שווקים בערבי שבת וחנויות אופנה לגברים חרדים. Calcalist
המציאות הדמוגרפית הזו משפיעה על אופי ההתחדשות. הביקוש לדירות גדולות למשפחות ברוכות ילדים גבוה, הצורך במוסדות חינוך רב, ואופי המסחר שונה מעיר חילונית רגילה. התכנון העירוני נדרש להתחשב בצרכים האלה – ולא תמיד זה פשוט.
מכרזי רמ"י: ביקוש גבוה, אבל לא תמיד
מכרזי שיווק הקרקע של רמ"י בשכונות החדשות, בעיקר במסגרת תכנית תמ"ל 1025, זכו לביקוש ערני מצד יזמים ולמחירים שעלו על הערכות השמאי. Calcalist אולם לא כל מכרז הצליח. מכרז ענק להקמת כ-1,400 דירות נסגר בהנחה חריגה של 57% ממחיר השומה Haifakrayot – סימן שגם בעיר "חמה" יש גבול למוכנות של יזמים לשלם על קרקע.
לצד מכרזי הקרקע, רמ"י שיווקה בעיר גם קרקע לדיור מוגן – 200 יחידות במתחם אחד Haifakrayot – מענה לאוכלוסייה המבוגרת שגדלה גם היא.
המחירים: עדיין נגישים, אבל עולים
דירת 3 חדרים חדשה בקריית אתא נמכרת כיום סביב 1.32 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים חדשה מגיעה לכ-2.16 מיליון שקל. בשוק היד השנייה, ניתן למצוא דירת 3 חדרים במחיר ממוצע של כ-870,000 שקל בלבד. Klikatnadlan מחירים כאלה, במרחק נסיעה קצר מחיפה, מושכים גם משקיעים וגם משפחות צעירות שאינן מסוגלות לרכוש דירה בערי המרכז.
אלא שהמחירים עולים. כל פרויקט חדש שמאוכלס, כל כביש שנסלל וכל מוסד ציבורי שנפתח – מייקרים את הסביבה. השאלה היא האם עליית המחירים תישאר מתונה דיה כדי לשמר את היתרון התחרותי של העיר, או שקריית אתא תאבד את הנגישות שמהווה את כל הקסם שלה.
מה צפוי ב-2026
השנה הנוכחית מציבה כמה אבני דרך. שכונת גבעת אלונים ממשיכה באכלוס ובבניית מגדלי "Tower Plus". המתחם הדרומי מתקדם לקראת תחילת בנייה. כביש סובב אתא בהקמה. ופרויקטי הפינוי-בינוי במרכז העיר – סוקולוב, רוטשילד-הכרמל, אג"ש – נמצאים בשלבים שונים של תכנון והתארגנות.
קריית אתא נמנית עם הערים שעשויות ליהנות ממענקי תשתיות ממשלתיים של כ-50 מיליון שקל ומעלה בשנה, במסגרת תכנית ממשלתית חדשה לעידוד בנייה בפריפריה. Calcalist כסף נוסף שעשוי להאיץ את הקצב.
קריית אתא היא מקרה מבחן: עיר שמנסה לא רק להתחדש אלא לגדול באופן קיצוני – לשלש את אוכלוסייתה, להפוך ממרקם של שיכונים ומפעלים לעיר מודרנית עם מגדלים, פארקים, בית חולים ומרכזים מסחריים. אם היא תצליח, היא תשמש מודל לערי פריפריה אחרות. אם תיתקל בחסמים – היא תציב סימן שאלה על כל הגישה של "שילוש האוכלוסייה" כפתרון לבעיית הדיור.
