עיר ללא קרקע מוקפת יערות: נשר מהמרת על התחדשות עירונית

עיר ללא קרקע, מוקפת יערות ורעידות אדמה: נשר מהמרת את עתידה על ההתחדשות העירונית

מי שחולף ברחובותיה של נשר, עיר פועלים ותיקה בת מאה שנה המכורבלת בין מורדות הכרמל ליערות ירוקים, מתקשה לדמיין שעד שנת 2040 צפויה אוכלוסייתה לגדול פי שניים וחצי. אבל בדיוק לכך מכוונת תכנית המתאר הכוללנית שאושרה בעיר, ואלפי יחידות דיור שמתוכננות ברחבי שכונותיה הוותיקות הן הכלי שאמור להפוך את החזון הזה למציאות. בנשר, יותר מבכל עיר אחרת במטרופולין חיפה, ההתחדשות העירונית אינה אופציה – היא הדרך היחידה לצמוח.

מדוע נשר חייבת להתחדש

נשר היא עיר נטולת קרקעות פנויות, מוקפת ביערות ובפארק מוכרז שחל איסור לבנות בשטחו. Sharbiv בניגוד לקריית אתא השכנה, שעדיין מחזיקה בעתודות קרקע, לנשר אין אפשרות להתרחב פיזית. קרבתה של העיר לשבר יגור הגיאולוגי ולמפעלים הפטרוכימיים הופכת את חיזוק המבנים הישנים לצורך בטיחותי דחוף. עשרות בניינים בעיר אינם עומדים בתקני רעידות אדמה, ואלפי תושבים מתגוררים בדירות ללא כל מיגון. Ynet

ראש העיר, רועי לוי, הגדיר זאת חד-משמעית: "התחדשות עירונית בנשר היא לא צורך נדל"ני אלא מענה ביטחוני ובטיחותי מהמעלה הראשונה. Ynet הוא הוסיף כי "השנה האחרונה הדגישה את הנושא באופן חד – זה לא סתם סיסמה". Ynet

תכנית המתאר: 10,500 דירות חדשות, 68,700 תושבים

ביולי 2021 אישרה הוועדה המחוזית בחיפה את תכנית המתאר הכוללנית של נשר. התכנית מציעה תוספת של 10,500 יחידות דיור, שיתנו מענה לאוכלוסייה של כ-68,700 תושבים עד 2040 – לעומת כ-26,000 המתגוררים בעיר כיום. Calcalist עיקר הדירות החדשות מיועדות להתווסף דרך חידוש השכונות הוותיקות, ולא דרך בנייה על קרקעות חדשות. Nadlancenter

נשר הפנימה עיקרון תכנוני חשוב: כל פרויקט התחדשות בעיר מחויב בעירוב שימושים – כלומר, לצד הדירות החדשות ייבנו גם שטחי מסחר ותעסוקה. Calcalist המשמעות הכלכלית ברורה: ארנונה ממגורים לבדה אינה מכסה את הוצאות הרשות, ועירוב השימושים מבטיח שהעירייה לא תספוג הפסד מכל דייר חדש שמגיע.

התכנית כוללת גם כ-1,318,000 מ"ר לשטחי תעסוקה ומסחר, וכ-45,500 מ"ר לשטחי ציבור ופארק מטרופוליני Nadlancenter – היקפים שמצביעים על שאיפה להפוך את נשר מ"עיר שינה" למוקד עירוני עצמאי.

"רמת הטכניון": הפרויקט הגדול ביותר בעיר

חברת שרביב חשפה את פרויקט "רמת הטכניון" – מיזם הפינוי-בינוי הגדול ביותר בנשר. במסגרתו ייהרסו 177 דירות בבנייני שיכון ישנים ברחוב דרך הטכניון 24-48, ובמקומם ייבנו כ-1,100 יחידות דיור ב-8 מגדלי יוקרה בני 16 עד 30 קומות, המשקיפים אל מפרץ חיפה, הכרמל והים. Nadlancenter

אבי קליש, מנכ"ל שרביב, סיפר לדיירים: "זכינו להיות מהראשונים שעלו פה על הקרקע לפני כ-30 שנים כשהקמנו שכונה ענקית ברמות יצחק. ממש הפכנו את נשר מיישוב קטן לעיר. זה חלק מהזהות שלנו". Nadlancenter

אודי רז, מנכ"ל חברת רז בר התחדשות עירונית שארגנה את הדיירים, הסביר: "ההתחדשות היא מפתח לצמיחה עירונית. הפרויקט ייתן מענה אמיתי לתושבים שבתיהם במצב ירוד, ובמקביל ימשוך משפחות ומשקיעים רבים". Hon

אלא שהפרויקט נתקל בחסם משמעותי. ליאור בן חיים, ראש מנהלת ההתחדשות העירונית בנשר, חשף את הבעיה: רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מתבקשת לצרף תא שטח של כ-18 דונם כקרקע משלימה, הכרחי למימוש הפרויקט. דרישות המטה של רמ"י, לטענתו, "הופכות את הפרויקט לבלתי כדאי, כי היזם נזקק לכל הקרקע לצורך פריסת הבינוי". Calcalist סוגיה זו ממחישה כיצד בירוקרטיה קרקעית עלולה לעכב פרויקטים שזוכים לתמיכה רחבה מצד דיירים ורשויות כאחד.

תל חנן: תכנית ותמ"ל ראשונה בנשר

בינואר 2025 אישרה הוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) את התכנית הראשונה מסוגה בנשר – חידוש שכונת תל חנן. התכנית כוללת 912 יחידות דיור חדשות, כ-2,200 מ"ר שטחי מסחר ו-600 מ"ר שטחי תעסוקה, על שטח של כ-30 דונם בצפון-מזרח העיר. Ynet כיום עומדים במתחם 136 דירות בבנייני שיכון בני 3-4 קומות, במצב תחזוקתי ירוד וללא ממ"דים. Ynet

התכנית הוגשה על ידי חברת משה חדיף בניין והשקעות, ונערכה במשרד גורדון אדריכלים. מסקר חברתי שנערך במסגרת הפרויקט עלה כי 90% מבעלי הדירות תומכים בתהליך ההתחדשות Magdilim – שיעור חריג בגובהו, המעיד על מצוקת הדיור האמיתית במתחם.

התכנית ממוקמת במרחק הליכה של כ-300 מטר מתחנת מטרונית, ושמה דגש על נגישות ורשת שבילים במרחב הציבורי. mynethaifa

מעלה הגיבורים: 1,860 דירות – ומחלוקת חריפה

הוועדה המחוזית בחיפה אישרה להפקדה תכנית פינוי-בינוי נוספת – אחת הגדולות בעיר – על שטח של 98 דונם ברחוב מעלה הגיבורים. התכנית כוללת 1,860 יחידות דיור ב-13 מגדלים בני 32 קומות, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ופארק של 13 דונם. Ynet כיום ניצבים במתחם 305 דירות ב-21 בנייני שיכון ישנים. Ynet

את התכנית מקדמת חברת שרון נהב, ועל התכנון אחראי משרד גיורא גור אדריכלים. Ynet יו"ר הוועדה המחוזית, רות שוורץ-חנוך, תיארה אותה כ"אחת הסנוניות הראשונות להתחדשות בנשר", שתעודד חידוש של מרכז העיר ושכונות סמוכות. Ynet

אולם בניגוד לציפיות, דווקא העירייה עצמה יצאה כנגד ההחלטה. עיריית נשר כינתה את המהלך "צעד מעורר מחלוקת" והודיעה שהיא בוחנת אפשרויות משפטיות, כולל ערעור על ההחלטה. Ynet המחלוקת ממחישה תופעה שאינה ייחודית לנשר: גם כשרשות מקומית תומכת עקרונית בהתחדשות, היקפי הבנייה וצפיפות המגדלים עלולים לעורר התנגדות כשהם נתפסים כחורגים מאופי העיר.

גבעת עמוס: קבוצת אופיר נכנסת לתמונה

ביוני 2025 נבחרה קבוצת אופיר התחדשות עירונית במכרז דיירים לפרויקט פינוי-בינוי ברחוב המתמיד בשכונת גבעת עמוס. חמישה מבנים בני שתי קומות עם 36 דירות ייהרסו, ובמקומם יקומו שני מגדלים בגובה 16 עד 20 קומות עם 216 דירות – מכפיל של 6. Nadlancenter

אסף אופיר, מנכ"ל ובעלים של הקבוצה, סיפר: "נבחרנו מתוך 14 חברות מהשורה הראשונה בענף. רק שלוש הגיעו לשלב הסופי. ההחלטה של הדיירים לבחור בנו אינה דבר מובן מאליו ואנו אסירי תודה על האמון". Nadlancenter

אאורה: 800 דירות בצפון-מערב העיר

בינואר 2025 דיווחה חברת אאורה לבורסה על זכייתה במכרז דיירים בנשר. הפרויקט ברחובות המרגנית וצה"ל כולל הריסת 152 דירות קיימות והקמת כ-800 יחידות חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. Nadlancenter היתר בנייה צפוי, לפי הערכת החברה, להתקבל תוך חמש שנים. Nadlancenter

כניסתה של אאורה – אחת מחברות ההתחדשות הגדולות בישראל – לנשר מעידה על שינוי התפיסה בשוק. עיר שנחשבה פעם שולית מבחינת השקעה, מושכת כיום שחקנים ארציים בעלי הון ומוניטין.

המחירים שמניעים את הגלגל

בשנתיים האחרונות ביססה נשר את מעמדה כחלופה זולה יחסית לחיפה, עם עליית מחירים מתונה של 8% עד 10%. בשנה החולפת נרשמה עלייה של 5% עד 6%, בעיקר בזכות התחדשות עירונית ותוספת פרויקטים חדשים. Maariv המיקום בסמוך לטכניון ולחיפה, שירותי המטרונית וההשקעה בתשתיות – כל אלה הופכים את נשר לאטרקטיבית עבור משפחות צעירות שאינן יכולות לרכוש דירה בחיפה עצמה.

היעד השאפתני הוא לשלש את האוכלוסייה ולהגיע לכמעט 70,000 תושבים עד 2040. Sharbiv אם התכניות יצאו לפועל – ובהתחשב בקשיים מול רמ"י, ההתנגדויות התכנוניות ואתגרי הטופוגרפיה – נשר עשויה להפוך מעיר פועלים שקטה ומצומקת לעיר בוטיק הומה חיים על שפת הכרמל.

האתגרים שלא ייעלמו

למרות המומנטום, כמה חסמים מאיימים לעכב את גל ההתחדשות. הטופוגרפיה ההררית של נשר מייקרת את הבנייה ומסבכת את התכנון. רונן סגל, מתכנן מחוז חיפה, התייחס לכך וציין שהתכנון בנשר מחייב "התאמה לאתגרי הטופוגרפיה המאפיינים את העיר". Ynet

מעבר לכך, העימות עם רמ"י בנוגע לקרקעות משלימות אינו ייחודי לנשר אלא משקף בעיה מערכתית. גם הוועדה המחוזית צפון העירה בהקשר דומה כי "תכניות התחדשות עירונית אינן יכולות להיבחן רק על פי שיקול כלכלי. התועלות שלהן רבות בהרבה – עירונית, חברתית וכלכלית". Calcalist

ולבסוף, ישנו הפרדוקס של גודל: תוספת של אלפי דירות לעיר בת 26,000 תושבים תשנה את אופייה לבלי הכר. לא כל התושבים הוותיקים שמחים מהמגדלים בני 32 הקומות שמתוכננים בשכונותיהם, ואיזון בין צמיחה לשימור אופי הוא אתגר שילווה את נשר בעשור הקרוב.