עשרות אלפי דירות על הנייר, מאות טילים כתזכורת: הקריות ניצבות בפני גל ההתחדשות העירונית הגדול בתולדותיהן
ערי הקריות – קריית ים, קריית ביאליק, קריית מוצקין וקריית אתא – מצויות בעיצומו של תהליך תכנוני רחב היקף שמבטיח לשנות את פניהן לבלי הכר. אלפי יחידות דיור חדשות מתוכננות בכל אחת מן הערים, יזמי נדל"ן ארציים חובשים מגפיים צפוניים, וגופי התכנון הממשלתיים מזרימים תקציבים ומאשרים תכניות בקצב שלא נראה כמותו באזור. אלא שבין חזון הנדל"ן הגדול לבין המציאות בשטח – משתרע פער שנמדד בשנים ובמיליארדים.
הרקע: מלחמה שחידדה צורך
ראש עיריית קריית ביאליק, אלי דוקורסקי, סיפק את ההקשר הביטחוני כשציין כי במבצע "חיצי הצפון" שוגרו אל הקריות כ-650 טילים, ואירועים אלה הבהירו את הדחיפות בקידום מיזמי חידוש המספקים ממ"דים ומבנים עמידים לתושבים. 1075 המבנים הישנים באזור, חלקם מימי קום המדינה, נעדרים מיגון, ממ"דים, חניות תקניות ומערכות בטיחות מודרניות. בפורום יזמים שנערך בינואר 2026 בקריית ים, הצהיר דוקורסקי כי "בעשור הקרוב המדיניות של קריית ביאליק תתמקד בהתחדשות עירונית בלבד", Nadlancenter הצהרה שמשקפת גם מציאות דמוגרפית: לרוב ערי הקריות אין עתודות קרקע משמעותיות, וההתרחבות האפשרית היחידה היא כלפי מעלה – על גבי המרקם הקיים.
ציר דרך עכו – עורק חיים שעומד להכפיל את עצמו
התכנית האסטרטגית המרכזית ביותר עבור הקריות כולן היא מסמך המדיניות לציר דרך עכו – ציר המטרונית באורך 5.4 קילומטרים המפריד בין קריית ביאליק לקריית מוצקין. לאורך הציר קיימות כיום כ-9,000 יחידות דיור, והפוטנציאל המוערך מגיע ל-11,000 יחידות נוספות על מתחם של 3,200 דונם. mynetkrayot
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית החלה בשנת 2019 בגיבוש מסמכי מדיניות לצירי תחבורה עתירי נוסעים ברחבי הארץ, וציר דרך עכו נבחר כאחד מחמישה צירים ארציים. mynetkrayot התכנית אינה מוגבלת לבניינים הניצבים על הכביש עצמו, אלא מתייחסת גם למבנים הממוקמים במרחק של 150 עד 300 מטר מהציר הראשי – כלומר רחובות צמודים כמו קק"ל ופלמ"ח בקריית ביאליק ורחוב קדיש לוז בקריית מוצקין. mynetkrayot
החזון הוא להפוך את הציר לשדרה אורבנית תוססת עם עירוב שימושים, שטחים ירוקים, שבילי אופניים וחיבורי הולכי רגל – ולא רק "כביש עם בניינים גבוהים משני צדדיו". אלא שעד כה, רוב הפעילות נותרה בשלבי תכנון ומסמכי מדיניות, ופרויקטים בודדים בלבד החלו לצאת לפועל.
קריית ביאליק: שכונת אפק כ"סנונית ראשונה"
העיר שנחשבה שנים רבות ל"שקטה" מבחינת בנייה חדשה, קפצה לכותרות באוקטובר 2025. הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) אישרה להפקדה תכנית להקמת 2,543 יחידות דיור חדשות בשכונת אפק, על שטח של כ-145 דונם בסמוך לציר המטרונית בכביש 4. התכנית כוללת גם כ-12,000 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, 42 דונם למוסדות ציבור ו-34 דונם לשטחים פתוחים. Ynet
מדובר בתכנית ההתחדשות העירונית הראשונה שמגיעה למוסדות התכנון בקריית ביאליק, Magdilim עיר שבה לא קודם אף מיזם פינוי-בינוי משמעותי במשך עשרות שנים. כיום עומדים בשכונה 33 מבני מגורים ותיקים בני 3 עד 4 קומות, ובהם 477 דירות בלבד. Nadlancenter הבנייה המתוכננת תשלב מגדלים בגובה 20 עד 40 קומות לצד מבנים מרקמיים בני 10 קומות, בתכנון משרד בר לוי אדריכלים ומתכנני ערים. Nadlancenter
ראש העיר דוקורסקי הצהיר כי "זו תכנית פינוי-בינוי ראשונה בקריית ביאליק שמגיעה למוסדות התכנון, ובעקבותיה יבואו תכניות נוספות". Magdilim ואכן, העירייה מקדמת תכניות נוספות: מתחם קק"ל דרומי שפורסמה לגביו הודעה על הכנת תכנית, מתחם רחוב העצמאות שנתקע בעשורים אחרונים עקב בעיות עם היזם המקורי, ותכנית התחדשות בשכונת צור שלום. Magdilim
קבוצת שובל וקבוצת גולדן ארט כבר השיקו את פרויקט "AFEKA AI" בשכונה – שבעה בניינים בני 8 עד 9 קומות עם 242 דירות, המשלב טכנולוגיה חכמה עם תפיסה של איכות חיים. Calcalist הקירבה למוקדי תעסוקה מובילים כמו מפעלי רפאל והקמפוס החדש של חברת NVIDIA הופכים את האזור לאטרקטיבי במיוחד עבור אוכלוסיות צעירות ומקצועיות.
קריית מוצקין: מהפך במרכז העיר ההיסטורי
ראש עיריית קריית מוצקין, ציקי אבישר, הכריז כי "העתיד האורבני של מוצקין נמצא רק בהתחדשות עירונית", וכי לעיר אין עוד עתודות קרקע. 1075 ההצהרה הזו מתורגמת למספר פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים של קידום:
קבוצת היזמות High Group מקדמת תכנית פינוי-בינוי של 3,600 יחידות דיור במתחם "לב המשולש" בין הרחובות ויצמן, הילדים ואוסישקין – שטח של 88 דונם בלב העיר. Magdilim מדובר באחת התכניות הגדולות ביותר באזור הקריות כולו. הוועדה המקומית אף הקפיאה את הבנייה במתחם כדי לאפשר את קידום התכנית. Magdilim
חברת אאורה, אחת מחברות ההתחדשות הגדולות בארץ, זכתה במכרז דיירים לפרויקט ברחוב החשמונאים 40-62, על שטח של כ-17 דונם, שם ניצבות 236 דירות קיימות. לפי הערכת החברה, ייבנו במקומן כ-1,180 יחידות דיור חדשות לצד שטחי מסחר ומבני ציבור. Nadlancenter
ברחוב יוספטל, אחרי 13 שנה מאז הגשת התכנית הראשונה, אישרה הוועדה המחוזית תכנית מתוקנת ל-290 יחידות דיור במקום 48 קיימות. mynetkrayot המתחם, בפינת הרחובות יוספטל והחשמונאים, מורכב מבנייני שיכון משנות ה-60 ללא תשתיות, חניה ומיגון. mynetkrayot העירייה התנגדה ליחס המכפיל הגבוה שביקשה החברה היזמית, וטענה כי יחס של 7 יחידות לכל דירה קיימת "אינו מידתי, חריג ועלול לפגוע במרקם האורבני". mynetkrayot
בנוסף, חברת גשם החזקות מקדמת פרויקט פינוי-בינוי ברחובות קדיש לוז ודרך עכו, הכולל כ-400 יחידות דיור חדשות במגדלים של עד 26 קומות, לצד שטחי מסחר, פארק ירוק וכיכר עירונית חדשה. Walla
קריית ים: מה-"חלשה שבקריות" לאטרקציית יזמים
השינוי הדרמטי ביותר בעשור האחרון התרחש אולי דווקא בקריית ים, שנחשבה במשך שנים לעיר המוחלשת שבמפרץ חיפה. לפי נתוני אתר מדלן, מחיר דירה ממוצע בעיר קפץ מכ-990,000 שקל במרץ 2022 לכ-1.546 מיליון שקל בספטמבר 2025 – עלייה של 56% בתוך שלוש שנים וחצי. Globes הזינוק הזה הפך פרויקטים שנחשבו בלתי כדאיים – לרווחיים.
הפרויקט המתקדם ביותר בעיר הוא של חברת הכשרת הישוב, שקיבלה היתר בנייה למתחם "שיכון צבא קבע" – 1,450 יחידות דיור חדשות במקום 224 דירות ישנות, ב-12 בניינים בגובה 9 עד 32 קומות על שטח של 48 דונם. Ynet אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, ציין כי "החברה נערכת לתחילת השיווק וההקמה של הפרויקט שצפוי לחדש את פני השכונה כולה". Ynet
בפברואר 2026 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה את תכנית האב להתחדשות שכונה ד' בצפון העיר – מסמך מדיניות ראשון מסוגו בקריית ים. התכנית צפויה להוסיף כ-1,350 דירות, כך שהשכונה תגדל מכ-1,400 יחידות מאושרות לכ-3,800 יחידות דיור לאחר מימוש מלא. Haifakrayot אתגר ייחודי ניצב בפני המתכננים: השכונה צמודה למכון רפאל ולכן חלות עליה מגבלות בנייה לגובה, דבר שמציב קשיים בפני תהליכי ההתחדשות. Magdilim
התכנית חילקה את השכונה לעשרה מתחמים נפרדים ומציעה חמישה מסלולי התחדשות: פינוי-בינוי, עיבוי מבנים, בינוי על שטחים ריקים, פיתוח קומות קרקע ותוספת זכויות לצמודי קרקע. Haifakrayot
במקביל, לאורך שדרות ירושלים – הרחוב הראשי של קריית ים – מתוכננת התחדשות נוספת. הוועדה המקומית דנה בהמלצה להפקיד תכנית של 709 יחידות דיור. Magdilim מהנדס העיר ציין כי "כל ציר שדרות ירושלים מתוכנן להתחדש בעצימות בנייה רבה", Magdilim ואילו יזמים מקומיים כמו קבוצת יהודה לוי מדברים על חידוש כולל שיכלול סלילת כבישים חדשים ועירוב שימושים של מסחר, תעסוקה ומגורים. Magdilim
ראש העיר דוד אבן צור מציג חזון כלכלי שונה: "קריית ים מסתמכת על חופיה כמקור כלכלי לעתיד. ב-2026 נתחיל לבנות את המלון הראשון בעיר". Nadlancenter הוא ציין כי הקרקע האחרונה שנמכרה על ידי רמ"י בעיר הגיעה לסכום של 100 מיליון שקל, ודירות בפרויקט "שירת הים" נמכרות במחיר של 4 עד 4.5 מיליון שקל ליחידה. Nadlancenter
קריית אתא: שכונות חדשות לצד התחדשות המרקם הישן
בקריית אתא, העיר הגדולה ביותר בצפון הארץ מבחינת שטח, התמונה מעט שונה: לצד תכניות פינוי-בינוי במרקם הקיים, נבנות שכונות חדשות לגמרי על עתודות קרקע שעדיין קיימות בעיר.
חברת מטרופוליס נבחרה במכרז דיירים לפרויקט התחדשות עירונית במרכז העיר, בין הרחובות רוטשילד והכרמל. על פי תכנון ראשוני, ייהרסו 83 דירות בחמישה מבנים ישנים, ובמקומן יוקמו כ-270 דירות חדשות בארבעה בניינים בני 15 קומות. Ynet
בשכונת אג"ש הוותיקה אושרה בוועדה המחוזית תכנית מפורטת לבניית כ-1,600 דירות חדשות במקום כ-280 יחידות דיור קיימות שנבנו בשנות ה-50. mynetkrayot בשכונת גבעת אלונים, חברת שרביב מקימה 622 דירות בפרויקט הכולל 20 בניינים בני 5 עד 18 קומות ו-154 צמודי קרקע, כשעד כה אוכלסו כ-500 משפחות. mynetkrayot
הוועדה המקומית קריות: צוואר הבקבוק
פרט מבני חשוב שלעיתים נשכח מן העין: ערי הקריות – למעט קריית אתא שיש לה ועדה עצמאית – חולקות ועדה מקומית לתכנון ולבנייה משותפת. המשמעות היא שכל התכניות של קריית ים, קריית ביאליק וקריית מוצקין עוברות דרך אותו גוף תכנוני, מה שיוצר עומס ולעיתים מתחים בין הרשויות על סדרי עדיפויות.
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, רותי שוורץ, דיברה על "קפיצה של 70% בתכניות ההתחדשות במחוז משנה שעברה", Nadlancenter אולם הזהירה כי "תוקף התכניות יפקע תוך 6 שנים" – מה שמטיל לחץ על היזמים לצאת לפועל בלוחות זמנים מוגבלים.
המכפילים: ויכוח שמעצב את פני הערים
אחד הנושאים הסוערים ביותר בשיח ההתחדשות בקריות הוא שאלת "המכפיל" – היחס בין מספר הדירות הישנות שנהרסות למספר הדירות החדשות שנבנות. מכפיל גבוה מדי יוצר צפיפות שהתשתיות אינן ערוכות לה; מכפיל נמוך מדי הופך את הפרויקט לבלתי כדאי כלכלית.
בקריית מוצקין, העירייה והוועדה המקומית קבעו כי באזורים מסוימים מכפיל סביר הוא כ-4 דירות חדשות לכל דירה שמפונה, mynetkrayot בעוד יזמים דרשו מכפילים של 6 ו-7. בקריית ביאליק, חוות דעת שמאית על פרויקט אפק קבעה מכפיל של 5 ומכפיל שטח של 7.14, עם רווח יזמי צפוי של 17.2%. Nadlancenter
מנכ"ל חברת קוואן פתרונות מימון, גיל מויאל, הצביע על המנוע הכלכלי: "מחיר דירה חדשה בקריית ים עלה מ-2 מיליון שקל ל-3 מיליון שקל, וזה מה שהפך את הפרויקטים לכדאיים". Nadlancenter אלא שלא כל ערי הקריות נהנות מאותה דינמיקת מחירים.
אתגרים שעלולים לעכב
המספרים נשמעים מרשימים, אך כמה חסמים ניצבים בדרך למימוש. ראשית, שיעור המימוש בפועל של תכניות התחדשות באזור נמוך בצורה מדאיגה. לפי נתונים שפורסמו, חיפה רשמה שיעור התחדשות של 21% בלבד מכלל הבנייה, וקריית ביאליק רק 7% Haifakrayot – בפער עצום מערי המרכז.
שנית, תהליכי האישור ממושכים. הפרויקט ברחוב יוספטל בקריית מוצקין לקח 13 שנה מהגשת התכנית הראשונה ועד לאישור. פרויקט רחוב העצמאות בקריית ביאליק אושר לפני שני עשורים ונתקע עקב בעיות עם היזם. לוחות הזמנים בקריות ארוכים מהמקובל במרכז הארץ, בין היתר בשל ביקושים נמוכים יותר ומורכבויות תכנוניות.
שלישית, ישנה שאלת הכדאיות. מחירי הדירות בקריות נמוכים יותר מאלה בערי גוש דן, בעוד שעלויות הבנייה דומות. המשמעות: שולי הרווח של היזמים צרים יותר, והם דורשים מכפילים גבוהים שהרשויות אינן תמיד מוכנות לאשר.
מה צפוי ב-2026
שנת 2026 עשויה לסמן נקודת מפנה, אם כי זהירה. בקריית ים, הכשרת הישוב צפויה להתחיל בשיווק ובהקמת השלב הראשון של מתחם צבא קבע. בקריית ביאליק, תכנית אפק תמשיך בהליכי הפקדה ותנאים. בקריית מוצקין, פרויקט קדיש לוז-דרך עכו של גשם החזקות יצא לדרך, ואאורה תתחיל בהליכי תכנון לפרויקט החשמונאים. בקריית אתא, גבעת אלונים ממשיכה באכלוס.
בסך הכול, התכניות על הנייר מדברות על עשרות אלפי יחידות דיור חדשות בערי הקריות – מספר שעשוי להכפיל את אוכלוסיית האזור. השאלה האמיתית אינה אם ההתחדשות תגיע, אלא כמה מהר – ובאיזה מחיר חברתי ותכנוני.
