בית משפט השלום בחיפה דחה תביעת מתווך בשל אי מילוי פרט מהותי בהסכם התיווך

בית משפט השלום בחיפה דחה תביעה של מתווך במקרקעין נגד משפחת עולים חדשים בגין דמי תיווך על רכישת דירה בטירת כרמל, וזאת לאחר שנקבע כי לא עמד בדרישות חוק המתווכים במקרקעין. השופט אורי גולדקורן חייב את המתווך לשלם למשפחה הוצאות משפט בסך 6,000 שקל.

תביעה בסך 40,000 שקל שנדחתה

המתווך מאיר ממן הגיש תביעה נגד אולג צ'רפחין, קוסטה צ'רפחין ואינה צ'רפחין, בה תבע דמי תיווך בסך 40,248 שקל. על פי הדיווח בפסק הדין, ממן טען שהנתבעים פנו אליו ביום 28 בפברואר 2023 לקבלת שירותי תיווך לצורך רכישת דירה בפרויקט אמרם את נידם ברחוב ז'בוטינסקי 71 בטירת כרמל, וכי הוא הראה, הציג והסביר להם בצורה מפורטת את סוגי הדירות וכן דירה ספציפית מספר 60 שנרכשה על ידם.

לכתב התביעה צורף הסכם הזמנת שירותי תיווך הנושא תאריך 28 בפברואר 2023, עליו חתום קוסטה צ'רפחין, בנו של אולג, כמזמין. הנכס המוזכר בהסכם הוא דירה מספר 60 ברחוב ז'בוטינסקי 71, אולם הסעיף "המחיר המבוקש" נותר ריק ולא מולא. ממן ציין בכתב התביעה כי סכום הדירה שנקנתה על ידי הנתבעים הוא 1,720,000 שקל.

טענות המשפחה והבעיה המשפטית

בכתב ההגנה טענה המשפחה, שיוצגה על ידי עורכת הדין שיר מרגלית, כי אולג ואינה צ'רפחין הם עולים חדשים שאינם דוברי עברית, וכי בנם קוסטה אף הוא עולה חדש. עוד נטען כי המתווך החתים את קוסטה על הסכם הזמנת שירותי תיווך כשהוא ריק, דהיינו המלים בכתב יד המופיעות בהעתק שצורף לכתב התביעה לא היו כתובות בהסכם בעת החתימה.

טענה זו נתמכה בחוות דעת של מומחית לכתב יד, שבחנה את ההעתק של ההסכם וקבעה ששורות שונות בכתב יד נכתבו "בסבירות גבוהה מאד" בפרקי זמן שונים וארוכים. כמו כן נטען שלקוסטה, שחתם על ההסכם, לא הוסבר על מה הוא חותם, וכי המתווך אינו הגורם היעיל להתקשרות החוזית מאחר שכלל לא הציג בפני המשפחה את הדירה שנרכשה בסופו של יום.

המתווך הגיש חוות דעת של מומחית לכתבי יד מטעמו, שהגיעה למסקנה כי "לא ניתן לקבוע זמני כתיבה שונים בתוך צילום מסמך המחלוקת". השופט גולדקורן ציין בפסק הדין כי על המתווך היה לגלות ולהגיש את המסמך המקורי, ולא להסתפק בצילום שאינו מאפשר לקבוע ממצא המאפשר להשוות בין מועדי חתימה לבין מועדי כתיבה.

הפרט המהותי שלא מולא

באי כוח הצדדים ויתרו על חקירות נגדיות, ונותרו עם גרסאות עובדתיות מנוגדות. עורכת הדין מרגלית העלתה בסיכומים בכתב טיעון משפטי שהתברר כמכריע: המתווך אינו זכאי לדמי תיווך מאחר ולא עמד בחוק המתווכים, כשנמנע מלכתוב בהסכם הזמנת התיווך את מחיר הדירה בסעיף "הסכום המבוקש".

השופט גולדקורן קבע כי על פי סעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין, שבה נכללו פרטים שקבע השר. השופט הפנה לפסק הדין בעניין מזרחי נגד מרקוביץ, בו נקבעה ההלכה בנושא.

על פי הדיווח בפסק הדין, השופט ציין כי אי מילוי "המחיר המבוקש" בהסכם הזמנת התיווך הוא אי מילוי של פרט מהותי, שהיה על המתווך למלא בטרם החתים את קוסטה. עורך הדין קורל רוזליס, שייצג את המתווך, ציין בסיכומי התשובה כי "התובע לא היה יכול לציין את המחיר במועד המפגש, בשל אופי השוק המתעדכן תדיר", אך השופט דחה הסבר זה.

השופט קבע כי הסבר זה אינו יכול להכשיר את השמטת הפרט המהותי מהסכם הזמנת תיווך, וציין כי היה באפשרותו של המתווך להחתים את הרוכשים על הסכם נוסף ובו מלוא הפרטים, לרבות מחיר הדירה. השופט הוסיף כי ההסבר מאשר למעשה שבמועד החתימה של קוסטה על הסכם הזמנת התיווך לא היה ידוע מהו המחיר של הדירה שתירכש, ומכאן לא יכלו הנתבעים לדעת מה סכום דמי התיווך שיידרשו לשלם.

בפסק הדין שניתן ביום 30 בינואר 2025 נקבע כי זהו הסכם תיווך שאינו נוקב בסכום התמורה ומונע מהנתבעים לדעת מה סכום דמי התיווך שהם יידרשו לשלם. משלא עמד המתווך בתנאים של מסמך בכתב שנקבעו בחוק המתווכים ובתקנות, דין התביעה להידחות.