סקירה כלכלית עדכנית מצביעה על שינויים משמעותיים בהתנהגות המשקיעים בשוק הדיור בישראל, עם השלכות בולטות הנראות באזור חיפה והצפון. על פי נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שפורסמו במסגרת סקירת חודש מרץ 2025, ניכרת מגמה בולטת של יציאת משקיעים מהשוק, הבאה לידי ביטוי בעיקר בצמצום היקף הרכישות מצידם והאצת קצב המכירות של דירות שבבעלותם.
הדו"ח מצביע על עלייה משמעותית בהיקף הדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברמה הארצית. בחודש מרץ האחרון נרשם זינוק של 22% במכירת דירות על ידי משקיעים, בהשוואה לחודש מרץ אשתקד. נתון זה מעיד על שינוי מגמה בהשוואה לעשור האחרון, שבו המשקיעים נטו בעיקר לרכוש דירות. כעת, נראה שהם ממהרים לממש נכסים.
מגמה זו בולטת במיוחד כאשר בוחנים את נתוני הרכישות של משקיעים באזורים גיאוגרפיים שונים ברחבי הארץ. בעוד שעל פי הסקירה, באזור תל אביב נשמרה יציבות יחסית בכל הנוגע לרכישות של משקיעים, הרי שבחיפה ובבאר שבע נרשמה "צניחה חדה במיוחד" בהיקף רכישות הדירות על ידי משקיעים. נתון זה מהווה רמז לכך שהשוק הנדל"ני באזורי הפריפריה, הכוללים את אזור הצפון בכללותו, הופך ככל הנראה לפחות אטרקטיבי או כדאי עבור המשקיע הממוצע בשלב הנוכחי. ברמה הארצית, סך רכישות הדירות על ידי משקיעים ירד ב-5% בחודש מרץ לעומת מרץ אשתקד. בנוסף, רק 45% מהדירות שנרכשו על ידי משקיעים היו דירות חדשות מקבלנים, נתון המבטא ירידה חדה בהשוואה לשנים קודמות.
אחת ההשלכות הישירות למכירה המוגברת של דירות על ידי משקיעים היא התחזקותו של שוק הדירות יד שנייה. מגמה זו בלטה במיוחד בחודש מרץ האחרון, והיא מנוגדת למגמה שאפיינה את סוף שנת 2024. בחודש מרץ 2025 נמכרו ברמה הארצית 4,879 דירות בשוק היד שנייה, נתון המהווה עלייה של 12% בהשוואה לחודש מרץ אשתקד. במקביל, מכירת דירות חדשות מקבלנים רשמה ירידה משמעותית של 17% באותו החודש.
הסקירה של הכלכלן הראשי באוצר מציינת כי על אף עלייה מסוימת במספר העסקאות הכולל בחודש מרץ לעומת חודש פברואר שקדם לו, ייתכן שאין מדובר בהכרח בהתאוששות של ממש בשוק, אלא בתגובה טבעית לחולשה קיצונית שנרשמה בפברואר. המצב הנוכחי, שבו מלאי הדירות שאינן נמכרות בשוק מצטבר, והמשקיעים ממשיכים במגמת מימוש הנכסים, עלול ליצור לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות. התרחיש האפשרי הוא שבעקבות מגמות אלו, נראה בשוק הדיור בישראל, וייתכן שבאופן מורגש במיוחד באזורים כמו חיפה שבהם נרשמה ירידה חדה ברכישות המשקיעים, ירידות מחירים "אמיתיות" לראשונה מזה זמן רב.
במקביל למגמות אלו, מצביע הדו"ח על כך שקבוצת משפרי הדיור היא היחידה שרשמה עלייה בהיקף הרכישות, הן ביחס לחודש הקודם והן ביחס לחודש מרץ אשתקד, עם עלייה של 7%. גם רוכשי דירה ראשונה, הכוללים רוכשים במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן, הראו התאוששות קלה בהיקף הרכישות בחודש מרץ לעומת חודש פברואר, אולם עדיין נרשמה ירידה של 5% בהשוואה למרץ אשתקד. גורמים בשוק מעריכים כי חזרתם של רוכשים אלה לשוק נעשית בזהירות רבה, ולעיתים רק כאשר אין להם ברירה אחרת.
מגמה נוספת העולה מהדו"ח ונוגעת ליחסי הכוחות בשוק היא שמכירת דירות "על הנייר", עם מועדי מסירה הרחוקים 24 חודשים ויותר, היוותה כ-67% מסך הדירות שנמכרו במרץ. מצב זה, שבו התשלום העיקרי על הדירה מתקבל על ידי הקבלן רק בסמוך לאכלוס, מיטיב אומנם עם הרוכשים אך מקשה על תזרים המזומנים של הקבלנים. הדו"ח מציין כי התוצאה היא תזרים שלילי בהיקף של כחצי מיליארד שקל בחודש בענף. הקבלנים מציעים מימון נדיב, הנחות והקלות לרוכשים במטרה למכור דירות, ונראה שמגמה זו עשויה להימשך. אולם, ככל שהיא מתרחבת, היא מעמיקה את הלחץ הפיננסי שבו מצויים קבלנים רבים בענף הבנייה. כלל המגמות הללו מצביעות על תקופה של שינויים ואתגרים בשוק הדיור, עם השפעות שצפויות להיות מורגשות גם באזור חיפה והצפון, במיוחד נוכח יציאתם הבולטת של המשקיעים מהאזור.
